（报告出品方/作者：海通证券，涂力磊，谢盐）
1.前述回顾：从四象限方法看当前位置
我们在年9月30日报告《保证合理供给，结构性宽信用或为趋势》中明确提出判断行业所处阶段的四象限分析法方法。目前经历大约1个季度以上时间，我们认为市场环境已经在向我们当时判断靠拢，有必要对前期逻辑进行跟进。
1.1什么是行业四象限分析方法
考虑中国房地产行业的特性，我们认为行业发展阶段演变的主要制约因素在于投资增速（体现房地产在经济增长预期中所起到重要性的高低，同时也是判断经济是否过热的标准）与房价增速（体现土地等担保品的价值，也是已土地为基础的所有信用体系的风险高低程度）。我们把X轴定义为房价增速；把Y轴定义为房地产投资增速。板块景气度走势和投资时钟可以用以上投资增速和房价增速构成的海通“四象限”分析方法来大致推演。
此外，由于国家处于不同经济周期时对经济增长的要求有所不同，我们可以定义房地产投资增速和房价增速两个临界值。当前时间，我们认为国内经济保持相对稳定的增速大致在4%-5%左右，地产投资增速临界值我们预计大致在5%左右。我们预期房价的波动临界值设定在0%左右。
基于以上变化，我们将由房价增速和投资增幅划分的四项限分别定义为双升区间、优化区间（左上）、优化区间（右下）和双降区间。我们认为，在左上和右下两个象限政策调控方向不会改变，但政策执行强度会有所减弱，表现为政策存在优化空间，防止超调风险。
双升区间表现为经济存在过热趋势，房价同时也存在上涨过快压力，以上因素造成调控预期加大。最后双降区间表现为经济和房价失速压力加大，市场过冷需要一定程度“维稳”。通常情况下，我们认为进入“双降区间”后政策对冲下滑力度会不断加大，维稳逻辑大过调控逻辑。
1.2当前市场已经进入双降区间
截止年12月统计局数据，房地产累计投资增速同比4.35%，较前期最高点有明显回落，且下行趋势并没有收窄趋势。1-12月销售面积累计增速1.9%，销售金额累计增速4.79%。房价增速大体在3%上下。
考虑年1-2月数据3月发布，按照1月至今周度数据看，房地产行业销售面积和金额同比增速均负增长。此外，基于历史基数、现在的推盘和市场环境，我们判断3月行业房地产投资增速和房价增速大概率继续下行。
根据以上数据，我们认为目前行业已经从年1H的“I象限-双升区间”，下行到“III-双降区间”。当前市场应该开始全面进入稳增长状态。保障房地产行业健康稳定，实现经济稳定发展是后阶段工作中心。此外，房地产投资和房价跌幅力度越大，稳增长力度和频度会越明显。
1.3后阶段数据仍面临承压
按照我们年12月27日报告《房地产行业年展望——复工力度决定增速砝码！》观点，房地产行业在年1H受到基数、惯性冲击和企业排产能力等因素影响不排除会出现阶段性失速表现。尤其是新开工累计增速和土地购臵增速数据，由于年1H市场表现乐观，开发商投资踊跃，与当前市场状态形成鲜明对比。
我们预测以上两项数据较难在年获得恢复。影响房地产投资的施工面积，由于并购重组进度、资金安排等，我们预期最快2Q后半段才有明显复产效果。因此从房地产投资增速下行角度讲，全年1Q末和2Q初市场压力最大。（报告来源：未来智库）
2.后阶段政策如何精准发力
2.1供给调控和需求侧调控的差异
从我国房地产行业发展历史看，我们认为在过去市场化发展过程中市场各类型调控主要立足需求侧调控。调控的代表性手段是差异化居民金融政策（首付比例、按揭贷款利率调节等）、限购、限贷、限售等。
如果用海通地产供需政策路径分析方法看，需求侧调控从市场端会表现为从“I.双升区间”至“II.优化区间（左上）”至“III.双降区间”。
需求侧调控对于房价压制的效果非常直接，因为所有调控和政策直接压缩居民杠杆，造成购买力下降。但是需求侧调控的后续问题依旧存在，即由于需求侧调控并不限制开发商杠杆和资金来源，所以由于供给侧受限制不大，产能不受影响。部分开发商会选择逆周期扩产能，或者因为不能及时感受市场下行变化，产能没有及时收缩带来库存风险。基于以上逻辑，需求侧调控很容易在政策后期，由于市场库存过大造成管理层被动放弃前期政策目标，快速转向需求刺激。而一旦重新需求刺激，本质上是在鼓励企业逆周期加杠杆，最终博弈政策转向。我们认为以上过程会造成市场价格波动大，企业杠杆越加越高，监管层在调控中较难保持定力。
从大宏观层面看，供给侧调控，主要指从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配臵扭曲，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高全要素生产率，更好满足广大人民群众的需要，促进经济社会持续健康发展。
就房地产供给侧调控而言，我们认为主要集中在土地制度、保障制度和企业端差别化信贷三大层面。过往发展中，需求侧调控通常仅仅在保障制度上有所体现，其他方面执行力度较小。尤其土地层面受地方财政需求等问题影响，地方层面更倾向于多卖地、卖高价地。近年来，伴随着“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”、“租售并举”等多种长效机制陆续出台，供给侧调控开始越发明显。尤其从总量数据看，行业面临中长期需求下降压力。以上原因造成当前时点我国房地产供给侧改革具有明显的现实意义。
如果用海通地产供需政策路径分析框架看，供给侧调控从市场端会表现为从“I.双升区间”至“IV.优化区间（右下）”至“III.双降区间”。
供给侧调控与需求侧调控存在很大差异。政策端先压缩企业杠杆，造成开发商资金受限。企业在调控初期主要是降低产能，但后阶段更多是主动降价减少存货。在供给侧调控的初期由于需求侧并未受到太多影响，所以市场更多表现为分化，冷热不均。在后阶段如果房地产投资增速下行速度过快，会影响经济增速，对应降低居民收入预期和消费能力，从而使得需求进一步下行。以上过程中，不同类型开发企业受到政策冲击的差异性巨大。高杠杆、囤地模式、粗放式经营公司均存在被产能出清的风险。
从政策最终效果而言，供给侧改革与需求侧改革最大差异在于，供给侧改革的结果不会带来高库存。后续市场不存在因为高库存倒逼监管层需要大力度刺激需求。但供给侧改革对投资增速压降过程比需求侧快。如果推动速度过快，容易造成对经济整体的负面冲击。因此监管层在供给侧改革过程中需要更多