2024治疗白癜风最好的药 https://m.39.net/pf/a_4784155.html根据国家统计局公布最新的经济数据显示，8月在其他指标都在增长的状态下，唯有房地产开发投资和销售，仍继续下滑，而且下跌幅度进一步扩大。
八月经济状况越来越好，唯有房地产数据继续下跌。
首8个月房地产开发投资累积下跌7.4%，是年3月以来的最大跌幅，房屋新开工面积跌幅则扩大至37.2%。
不过好消息是，房地产市场销售跌幅有所收窄。
首8个月房地产商品房销售额和销售面积，分别同比下跌近28%和23%，销售额也同样下跌。
就在同一天公布的8月国内70个大中城市房价数据来看，新建商品房住宅价格指数同比下跌1.3%，这已经是7年以来最大的跌幅。
在70个大中城市当中，只有19个城市的新建住宅价格指数环比上升。
这个占国内GDP近四分之一的行业，如今正在陷入不可避免的衰落。
房地产市场经过了数十年的暴涨，如今的结果，其实也算是一种必然。
盛极而衰，这个时间上没有什么东西的价格能够永远无休止地涨下去，尤其是房地产作为一种“半刚需商品”，它的价格和居民人均收入之间的差距，依然还是拉的太大。
步子迈得太大，必然会扯着蛋。
但房价的上涨，又不完全和房地产之间的利润相挂钩。
以地产公司恒大为例，年恒大的净利润只有6.2%，同期腾讯公司的净利润则高达36%，两者相差5倍之多。
恒大净利润6.2%，可见其他同类型房地产巨头也不会高到哪里去。
如今房地产开发投资和房屋新开工面积乃至销售额一并下跌，这说明市场的拐点其实几乎也已经到来了。
但这次的拐点和我们在年所说的拐点不同。
年，高层坚持“房住不炒”，这种想法当然是很好的，但回顾过去十年调控房价，房价就涨了十年。
我们应该知道，市场的力量很难通过行政手段去强制干预调价。
而如今房地产的拐点，应当是属于市场的，而不是属于调控范畴。
和房价最直接相关的因素不是人为的干预，人为一旦强制干预，必然会带来别的那些看不见的东西的成本上涨，例如权力的寻租等等。
因此，与房价最直接相关的因素其实就是市场供需。
首先看需求。
对房子的需求我们可以从三个方面来看，第一是人口的增加，年到年，这段时间国内出现了一波婴儿潮，每年的出生人口都超过了两千万，年国内的死亡人口是万，也是这批人差不多进入社会的时间，万新生儿踏入社会，一千万人死亡。
房价的需求自然也就会跟着增长。
第二是农村人口向城市的转移进一步增加了需求。
过去农村人是不需要买房的，多半都是通过自建房的方式，但城市化的进程开启后，农民一旦进入城市就不同了，城市最大的特点就是人口密度大、资源集中，这就导致城市人口的增加推高了房地产市场的需求。
年第七次人口普查显示，相比于年，农村人口减少了1亿6千万，而年到年，总人口又增加了万，因此真正的城市人口增加了两亿多人。
这两亿多人，都是推动房地产市场发展的需求者。
第三则是投资需求的增加。
房子虽然是拿来住的，但当人们普遍相信一个增长了数十年的行业会继续增长的时候，房子也就具备了金融的属性，那就是投资增值。
当房子涉及到了利率、杠杆、抵押房价之后，房子本身和期货也就没什么两样。
基于以上这三点，过去房地产市场需求一直存在，需求的存在一定程度上推动了房价的上涨。
楼房老年人以房养老房地产
但在今天，过去推动房价上涨需求的三点，都已经渐渐饱和。
人口出生率不断下滑，未来总人口一定会呈一个下降曲线，当房子还是这么多，人口却开始下降的时候，房子自然就不再是一件稀缺品。
城市化的进程也几乎已经到了一个瓶颈，不管是棚改房还是农村规划城镇，如今我们的城市化进程已经快赶上发达国家，城市化进程一旦饱和，人口的流动只会越来越聚集在一二线超大城市。
这会拉低其余城市的房产价格。
至于投资需求，今天肯定还会有人买房投资，但这种情况在三四线城市会越来越少，投资的门槛越来越高了，过去不限购，今天不仅要限购，还要看社保，看资产，这在一定程度上削弱了房地产的投资属性。
更重要的是，由于前面两点需求发生了变化，房地产真正可以投资增值的地方，其实已经很少了。
当然，需求的增加也不一定会完全推动房价的上涨。
新加坡的组屋就是一个很好的例子，但前提条件是土地，也就是我们常说的“土改”。
央行在97年亚洲金融危机时颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，一年后23号文出台，要求停止实物分配，逐步实行住房分配货币化。
这个理念其实和新加坡的组屋就非常类似，但因为94税制改革的原因，地方收入不得不依赖于土地收入，而GDP的增速也变得越来越重要。
因此卖地建房，成为了一个相对简单拉动GDP的办法。
从这个角度而言，地方也就没有很强的意愿降低房价，或者多建经济适用房。
因此，去年发明了一个新词，叫做“恶意降价”。
房地产的处境目前是尴尬的，既不想让房地产上涨太猛压制到了个人层面，又不想让房地产下跌太快压制到了经济增长。
这是一件两难的事情，也是未来一个鱼和熊掌不可兼得的难题。
但不得不说的是，房地产普遍上涨的年代是真的已经结束了。
在过去的二十年时间里，房地产对GDP的贡献同比增幅73.8%，而房地产整体市场的空置率也确实挺高，空置率一高租金自然也就高不起来，这是我国房地产价格和租金比之间差异巨大的特点。
《年全国重点50城租售比调查研究报告》显示，租金房价差距进一步拉大，平均租金回报率不足2%，报告还显示，年全国50个重点城市的租售比高达1:。
这意味着买一套房子的钱，你可以租个月的房子，租金和房价比为何如此悬殊呢？这可能是因为房屋空置率高导致的。
这进一步说明，房地产市场的饱和度。该报告调查研究的是全国50个重点城市的租售比，如果放在其他三四线城市上，可能会更差。
而一个比较好的房地产投资，租售比不应该超过1:，超过1:其实就已经是泡沫了，而我们的50个重点城市则超过了1:。
当然，鉴于我们的特色情况，如果真的拿租售比1:去买房投资，可能全国都没有可以能买的房子了，事实是这样吗？
以我个人的愚见来看，租售比1:，不是什么特色，应该是具备普遍性的。
也正因如此，这足以说明房地产市场目前的一些问题，几乎已经是根深蒂固了，用“老顽疾”来形容也毫不过分。
今天要想继续通过买房赚钱，只有两种可能。
要么是银行无限放水，继续抬高房价，我在之前的文章中说过，超发货币可以稀释债务，也可以通过“货币传导机制”，把钱“留在”房地产行业，以此来推高房价。
要么是房子价格便宜，租金足够高。
但这两者在今天来看，都不太可能再次发生。
房地产市场如今的不景气，不仅仅在于资产价格足够高，更在于房地产的供应量和库存足够多。
在可见的未来，一个关于房子的时代，正在和我们挥手说再见。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。
