工程建设管理工作指引
为了理顺建设管理流程，更好地指引工程建设，根据《房地产开发建设管理制度》（恒地司管字[]第号），结合我司工程建设的实际情况，对工程建设实施中的各环节工作流程进行了规定，提炼出各环节的管理控制要点。
一、前期准备阶段
工程建设前期准备阶段（基本取得用地到基础开工）主要工作内容包括：现场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临水临电；前期综合策划；实施“三通一平”；大型土石方施工；与政府相关部门对接等。
（一）现场查勘
1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图
基本达成土地意向后，督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图和周边道路市政管网图，并进行复核，如误差较大，不满足要求时，应外委有资质的第三方重新绘制。
2、现场查勘
收地前，工程部应组织现场查勘，详细了解场地内的情况：地上地下建（构）筑物、坟墓、高低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排水（给水或灌溉）渠（管）、地上附着物等，尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。
3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、编制总规以及施工组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。根据现场查勘和取得资料的情况，决定是否进行普勘。
（二）综合策划
新开发项目在详规批复一周内或开工前，由工程部牵头，地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见《房地产开发建设管理制度》第四条。
（三）围蔽
1、收地围蔽
（1）准备工作。
①办理收地手续。
②明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点（一般找当地测绘院取得），按征地红线图放出征地红线，做好标记。
做好征地红线的复测工作，红线控制点坐标须由测量工程师全数复核。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门及时解决。
③测算围蔽工程量，制订围蔽工程的实施方案。
④对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计，积极与当地政府部门沟通取得支持，并做好预案。
⑤组织施工单位，做好围蔽工程人员、材料、机械设备的进场准备。
（2）围蔽实施
①对征地围蔽精心策划，做到:范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并择机实施，避免与当地群众纠纷。
②围蔽进场和实施过程中做好拍照取证和新闻媒体解释工作。
③围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。
2、施工围蔽
（1）施工围墙
①根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》，万亩大盘（天下盘）在征地红线上做施工围栏，围栏标准：采用**混凝土立柱拉镀锌刺绳铁丝网，砼立柱每隔5米一根，埋深，铁丝网高度1米。
②根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》，一般楼板的小区采用施工围墙，围墙标准：采用砖砌围墙，墙高2米，每隔6米一个砖砌墙柱，临时围墙外立面应作抹灰，墙体做恒大LOGO、广告标语（内容须经集团营销品牌中心审批）等。
③围墙施工时机：收地后尽快组织施工围墙的施工。
（2）场地内施工围蔽
①各标段的施工围蔽须采取统一的形式，布置方案须经工程部经理批准，符合销售要求，满足安全文明施工需要。
②项目开工时，中心园林区须第一时间围蔽，保证园林、园建的施工不受其他施工单位的影响。
3、销售围蔽
严格按照集团营销品牌中心批准的销售围蔽方案进行布置、并于开盘前15天完成。销售围蔽须经常维护及更新，保持良好形象。
（四）清表
根据现场查勘结果和开发部提供的资料，在开发部协助下加快拆除、迁移地上地下障碍物，并及时清理建筑垃圾。如有林木，砍伐前应到林业主管部门办理砍伐证。
注意事项：
1、根据查勘资料合理估计工程量并及时提出招标立项或委托立项。
2、准确做好工程量及外运量的确认、计量，并取证。
（五）详勘
1、勘探单位进场
总规方案一经确定，工程部立即组织勘探单位进场，并优先对综合楼、样板栋、大门、标志塔、其它重要配套进行详勘。
2、勘探孔位确定、复核
勘探单位根据总工室提供的详勘方案（勘探技术要求）、总规图上的坐标点定出孔位，工程部须对每个孔的位置进行复核。
3、勘探进度控制
根据公司工期要求，督促勘探单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。
4、勘查质量控制
勘查施工时，工程部必须安排监理人员旁站监理，确保勘探结果与实际相符，工程量真实客观，所有钻孔工程量必须由两名监理人员进行验收和岩芯拍照，并在台账上签字，单孔完成当天上报工程部经理后存档（具体要求见《岩土工程勘察施工旁站监理管理办法》）。严禁旁站不到位、勘探结果失真情况。
5、勘探结果取得
首期综合楼、样板楼等在开钻后7天内取得柱状图，确保7天后基础开工；其它主体工程在详勘开钻后15天内提供勘探报告。
（六）临水临电
1、临电申报
（1）根据首期开发面积并结合后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样板房、园林等的用电需求，计算施工用电总容量。具体可参考集团管理中心下发《施工临时用电管理指引》。
（2）根据需求容量，选择变压器的型号和台数，并向当地供电部门提出用电申请。
（3）前期施工如市电尚未开通，需使用发电机供电时，应按集团下发的《施工发电机管理指引》实施。严禁发电机管理不善、计价不合理、工程量确认不准确，严禁长期使用发电机
（4）临时施工用电分期方案、交楼临时用电方案及临时用电改造方案必须报集团管理中心审批。
（5）临时用电工程的议标、定标、合同按集团相关制度规定的权限报批，不得以委托或签证的形式实施。
详见《关于地区公司执行临时用电方案报审的通知》（恒地司管函字[]第号）
2、临水申报
（1）有市政水源接入时，根据首期开发面积并结合后续开发，计算施工用水小时需求量和日需求量，向当地供水部门提出用水申请。
（2）无市政水源或市政水源无法接入时，应因地制宜制定取水供水方案，并尽早实施。
（七）三通一平
1、水通、电通、路通
（1）督促开发部及时办理临时用水、用电审批手续并确定施工单位，之后督促尽快完工，不得影响开工。
（2）督促开发部及时办理临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、余泥排放证等。
（3）收地后，尽快开通地块至周边主要交通道路的施工通道，同时组织场地平整、临时道路的施工，尤其是在雨季，施工道路的打通对于基础施工、主体施工至关重要。主体单位确定较早的，尽量将此部分工作内容纳入主体合同。
（4）施工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设。
（5）施工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开；确实无法分开的，务必保证在节假日前清洗干净。
（6）甲方办公、生活用临时设施应尽量纳入主体合同。
2、场地平整
（1）根据竖向设计方案确定场地施工控制标高。
（2）土方量计算
小型土石方工程（10万立方米以下且造价在万元以下）场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。
（3）注意事项
注意勘查地下已有给排水管道、电线电缆的情况；详细探明地下障碍物，场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。禁止土方反复倒运、工程量确定不准确。
（八）大型土石方施工
（1）小区项目场地土方平衡设计和施工的原则是挖方与填方平衡，尽量少动土，特别是首期施工应做到土方量最小。
（2）大型土石方的施工必须按《大型土石方工程管理办法》（恒地司预审字[]第号）的要求及相关工作流程进行。
①土方动工前，工程部须组织对土方原地面测量数据进行测量，并报集团预决算审计部,预决算审计部在收到通知后，2天内派测量工程师到现场进行抽查复测工作。上述工作完成后方可进行土方动工。
②土方完成后，工程部组织对完成土方的地貌进行测量，并上报预决算审计部，进行地貌测量的抽查、复核，上述工作完成后，方可进行后续施工。
③根据当期及后期施工方案，合理制定土方平衡方案，杜绝土方多次倒运现象。
（3）土方施工组织应分区分批，并且样板区优先、道路优先。
（4）土方施工阶段应注意水土保护，做好施工场地临时排洪、排水措施。如需做永久性排洪工程的，永久性排洪的设计施工方案应与整个场地土方施工结合考虑，永久性排洪方案须报集团相关部门批准。
（九）招标立项与合同交底
1、施工单位进场前两个月，工程部应及时进行立项。
2、项目主体、土方、基础、支护、园建、装饰招标立项前，由招投标部组织工程部、合同管理部和工程技术部到现场开会，落实针对上述各合同的立项及合同前期信息的反馈。
3、上述各合同及其它各专业合同签订后7天内、开工前，由招投标部、合同管理部对工程部进行合同交底。
4、招标策划及技术准备工作必须完善、准确，严禁出现定标后技术方案等发生重大变化，导致成本较多增加或工期较大延误的现象。
注意事项：考虑到每个项目的独特性，严禁策划不到位产生工程内容漏项、委托增加的现象，同时应尽量将相关的甚至可能超出定额精神的内容均纳入承包范围（可以给予适当费用），避免后期扯皮。
（十）编制施工组织设计
1、施工组设计编制重点内容包括施工计划及关键工程抢工措施、主要技术方案（包括土石方、地基处理、土壤除碱、外排栅方式等）、平面布置、施工道路、围蔽、施工机械数量及配置等内容；这些内容的策划宜早进行，最好作为技术标纳入招标文件及合同，便于以后协调。
2、审查重点
施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足销售通道和销售环境、安全文明施工、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。
施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。
施工组织设计的审查要点详见《施工组织设计审核制度》
专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[]号《〈危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法〉的通知》要求。
3、审批程序
项目开工前，工程部负责组织总工室、工程技术部、营销部、预决算部及主体施工单位参加施工组织设计审查会。审查通过后三天内报集团管理中心审批。
（十一）图纸会审
“涉及到按合同总价包干的项目，如道路、钢结构等，在招标前工程部必须组织总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位参加图纸会审。
每期地下室、主体工程、装修及园林工程图纸下发10天内或开工前，工程部必须组织召开由地区公司主管工程领导主持的，由总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审；其它专业图纸下发1周内和开工前，工程部组织相关人员参加图纸会审。会审结束一周内，由地区公司工程技术部将会议参加单位、人员以及主要会议纪要，报集团管理中心备案。
杜绝先施工后会审的现象，避免因会审质量不高而造成大面积返工的现象。严格进行设计变更审批及管理，变更要做台帐统计，并对变更的原因进行分类及分析，严禁使用工作联系单来代替设计变更。
（十二）与政府相关部门对接
1、与建设行政主管部门对接
了解施工证照取得、工程验收（中间验收）、竣工备案等方面的要求、流程，提前采取措施防止影响工期；了解安全文明施工要求；了解当地对建设开发各个阶段相关的制度、办法、规定、要求等文件。
协助、督促开发部及时办理相关工程质量监督手续，避免因先行开工导致后期需进行结构检测等现象，既影响进度、又增加成本。
2、与供电、供水、供暖、燃气、消防、气象等部门对接
了解供电、供水、供暖、燃气、消防、防雷方案报批（报建）及图纸设计、施工、验收等方面的要求，督促开发部及时办理、完善各种相关手续。
3、与城管部门及交通执法部门对接
4、与街道委（或镇政府）及与公安部门对接
二、开工模式
1、开工标准
项目首期开工优先施工样板区包括综合楼（售楼部）、中心园林、样板楼、大门、标志塔及其它重要配套如运动中心、学校等；首期其余住宅按照开盘前达到预售形象进度安排施工。
2、工期标准
开工至开盘工期标准、正常施工工期标准详见《新项目开盘前工期标准》（恒地司管字[]第号）及《工期标准》（恒地司管字[]第号）
3、抢工措施概述
为了确保六个月内开盘，须统筹安排、合理配置各种资源，如对基础形式的选用宜综合评估各项因素，尤其是售楼部、样板楼栋的基础宜采用施工周期短，施工难度小的基础形式。具体措施详见《加快样板区工程进度的措施与建议》。
对于关键且周期长的材料设备如大门、综合楼外立面的石材、电梯，须提前策划，必须从签订合同、定金支付、跟踪生产甚至派专人、专项资金至厂家直接解决确保满足工程进度需要。
三、开盘模式
1、每期楼宇发售15天前，售楼部及外立面、样板房及首层大堂、样板房楼层及以下外立面、销售电梯及内装、中心园林等销售环境、大门、标志塔等重要配套工程、销售围挡等必须全面完工，样板区范围内全面清洗完成并达星级标准。
2、首期主体工程达到当地政府要求的预售标准。
四、工程管理基本机制
1、样板先行
工程建设实行样板先行制度。施工样板未经批准不能大面积施工。详见《房地产开发建设管理制度》（恒地司管字[]第号）第十五条。
需做样板的有：外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金窗、栏杆等；室内墙地面砖、木地板、地暖、内外保温；室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；大堂、电梯前室的所有装饰；室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；室内外砖砌体及批荡；主体结构的钢筋及模板；预制构件的安装等。对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金重点是阳台推拉门、电梯必须做成品保护样板，经工程部经理验收批准后方可大面积施工。
2、隐蔽验收
(1)需要进行隐蔽验收的工程
集团规定，以下工程须进行隐蔽验收：岩土工程勘察；工程桩：预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩；基坑验槽；锚杆；防水工程；模板工程；钢筋工程；砌体工程；门窗塞缝；墙体保温；地暖工程；水电线管暗埋和预留；防雷、接地工程。
（2）隐蔽验收程序：
详见工程部工作流程中的《隐蔽工程验收流程》。隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。
（3）隐蔽工程验收管理与考核，具体按照《房地产开发建设管理制度》（恒地司管字[]第号）中的第三章隐蔽工程验收管理与考核的规定执行。
3、旁站监理
在以下的工程内容施工时，工程部必须安排技术人员进行旁站监理，并做好相关台帐和旁站记录，及时处理并上报施工中的突发事件。
须进行旁站的工程：勘探施工、工程桩施工、护壁工程施工、钢结构吊装施工、关键部位装修、重要设备安装、砼浇捣施工、隐蔽工程施工、高边坡和深基坑土方施工、施工情况和工艺要求特殊的工程以及项目总监理工程师（工程部经理）认为有必要实行旁站监理的工程。
4、维权取证（索赔反索赔）
（1）对索赔反索赔事件保持高度敏感，前提是熟悉合同关键条款，尤其对于停工事件、反复进出场事件、材料人工价格剧烈波动期间、质量安全事故等，一旦发生或潜在发生，必须及时汇报、取证，并与合同管理部密切沟通，共同制定防范措施或处理方案。
（2）对于施工单位常规性的不履约行为如管理人员不足、机具设备不足、材料不符、隐蔽工程工艺材料等不合要求、偷工减料、不按图施工等情况必须及时取证并书面督促整改，不整改的须及时上报，并于合同管理部、预决算部沟通。
（3）严格执行发文收文签收手续，及时归档工程资料，加强工程档案文件及各种会议纪要的签认归档管理。
（4）严禁以会议纪要、施工备忘录、施工签证、来往函件等形式进行赔偿、补偿、奖励及上调价格。
严禁各地公司及属下公司变相以合同形式为不合格单位提供挂靠，使违规经营活动合法化。
5、工程建设交流会
在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。
会议纪要经与会各方代表会签后，3天内报工程技术部、管理中心备案。
会议内容详见《房地产开发建设制度》（恒地司管字[]第号）第五条
6、现场协调会
每周日前，地区公司主管工程领导组织总工室、合同管理部、工程技术部、招投标部、预决算部、材料部、开发部、工程部召开现场协调会，解决工程遇到的问题，同时讨论索赔反索赔风险与措施。详见《房地产开发建设制度》（恒地司管字[]第号）第十条
7、主要施工单位季度综合评价
每季度初，主管工程公司领导组织工程部、工程技术部、预决算部、合同管理部对参建主体、装修、园建、铝合金等主要施工单位进行综合评价并排名，评价结果经地区公司董事长审批后报管理中心及当地公司招投标部，由管理中心组织合同管理中心进行总体评比并形成专项报告。
五、材料管理
（一）材料供应模式
1、集团统一采购供应方式：由地区公司申报材料计划、材料设备公司负责采购供应，详见《全国性材料物资采购供应管理制度》（恒地司管字[]第号）
2、集团签框年度架协议、地区公司签订合同并采购供应方式：由集团统一招标、签订年度框架协议，地区公司负责签订合同，采购供应并代付代扣。详见《关于集团签订年度框架协议、地区公司签订合同采购供应材料物资管理办法》（恒地司管字[]第号）
3、地区公司采购供应方式：由地区公司招投标部或采购部负责采购供应，详见《恒大地产集团地区公司管理办法》（恒地司管字[]第号）第十章采购供应管理。
4、乙方供应：部分材料由施工单位依据合同约定的品牌、技术参数等自行采购供应。
（二）材料计划编制
1、编制依据：根据集团年度工程开发建设计划或重大节点计划和工程开发建设计划编制材料计划。
2、编制要求：确保材料计划的准确、及时、合理，材料品牌、规格型号、到货时间、需求量等信息的准确无误。
详见《全国性材料物资计划管理及考核办法》（恒地司管字[]第号文）、《三月材料计划申报指引》（恒地司管函字[]第号文）
3、注意事项
涉及到定制定做类材料时，须严加控制生产尺寸，通过提高施工质量，加强整改力度，使同规格同位置的加工尺寸不超过三个。
重点
