风口财经记者张亭旺
拐点来了？
在放松限购、公积金政策调整、契税打折等一系列新政组合拳的提振作用下，青岛楼市迎来了久违的爆发。上周青岛新房成交套，比前一周上涨.3％，实现翻倍式增长。
不过，目前的火爆更多是政策催化的结果，成交背后仍存隐忧。最新数据显示，青岛新房去化周期约为19.99个月，也是近两年来去化周期最长的一次。相对于库存来说，目前的成交量显得有些“杯水车薪”……
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新房市场爆了
放松限购、公积金政策调整、契税打折……6月份的青岛房地产市场成为名副其实的“新政月”。而在政策的支持下，青岛楼市也迎来久违的爆发。
据统计，上周（.6.13-6.19）青岛全市新房共计成交套，比前一周（套）上涨.3％，实现翻倍式增长。
这其中，新建住宅的成交量明显增加，共计成交套，环比前一周（套）上涨了.9％。
风口财经制图数据来源：青岛网上房地产
二手房市场虽不比新房市场表现亮眼，却也是在呈上升趋势。
上周，青岛二手房共计成交套，环比前一周（套）上涨3.2％。其中，普通二手住宅共交易了套，环比前一周（套）上涨了5.2％，住宅占二手房总成交量的97.52%。
风口财经制图数据来源：青岛网上房地产
从数据可以看出，随着一系列新政组合拳的提振作用持续发酵，青岛楼市迎来了难得的“成交爆发期”。
那是不是意味着，青岛楼市拐点已经到了呢？
我们从青岛住宅（剔除商业）近期的成交量分析一下：
风满楼统计，今年5月，青岛新建住宅成交套；而6月前十九天，就达到了套左右。
而从周成交量来看，到了最近的6.13-6.19，新房住宅成交量直接暴涨，达到了套，相对于5月份同期翻了4倍。
按照这个速度，6月份青岛新建住宅的成交量大约在套左右。
风口财经制图数据来源：青岛网上房地产
二手住宅市场，年5月份，普通二手住宅共成交了套，而6月前十九天，就达到了套左右。
最近这两周，二手住宅成交量直接到了一千三四，是上个月同期的2-3倍。
按照这个速度，6月份青岛二手住宅的成交量大约在套左右。这个数据，与去年6月份（套）还有些许差距，但已经差不了多少了。
风口财经制图数据来源：青岛网上房地产
因此，从成交的角度来讲，青岛楼市已经迎来了拐点。
2
库存20个月卖不完
但是，目前的成交数据更多的是政策催化的结果。
青岛楼市成交量虽然出现了上涨，可相对于库存这点成交量仍不值得一提。从今年二季度的新房住宅库存及去化周期情况，可以窥见一二：
4月伊始，青岛新房住宅可售库存约套，去化周期约为17.72个月；可售面积约为.29万㎡，去化周期约为18.99个月。
5月初，青岛楼市可售库存较之上个月微增，去化周期有所延长。青岛新房住宅可售套数约为套，去化周期约为18.19个月；可售库存约为2.97万㎡，去化周期约为19.39个月，较之上个月初去化周期延长约0.4个月。
到了6月初，青岛新房可售库存约为套，环比降低5.09%；可售新房面积约为.59万㎡，环比降低5.11%。
虽然实际可售库存数量环比有所减少，但是按照近6个月去化情况（成交减少）来看，去化周期环比上个月有所延长。至6月初青岛新房最新去化周期约为19.99个月，环比延长一个月；也是近两年来去化周期最长的一次，高达近20个月。
可你要知道，这只是狭义库存。所谓“狭义库存”是指已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
这并没有算上未取得预售证的房子，加上拿地的、在建的等这些尚未取得预售证的房子后库存量会更多。
青岛新房库存依然高企，是当下不得不面对的现实。不过，这也并不是青岛独有的问题。
从全国来看，据CRIC监测数据，年5月百城商品住宅库存量达到了万平方米，较上月下降万平方米。
这是因为，5月房企推盘积极性回落，供应环比下降。去化周期虽有所下降，但是，目前仍然高达23.3个月。
3
西海岸担当“领头羊”
作为国家级新区，西海岸整体规划看高一线。这里，我们再重点观察一下西海岸的情况。
目前，西海岸新房库存总量同样相对较高。数据显示，6月初，西海岸新区可售面积约为.66万㎡，位居青岛各区市之首。
另外，西海岸新区一直是青岛的主要供地区域。6月16日，青岛市年第二批次集中供地落下帷幕。本轮土拍，西海岸新区本轮共出让22宗含宅用地，总建面达到.6万平方米。
实际上，西海岸新区也是目前青岛商品住宅的主力成交区域。
上周，西海岸新区新房共成交套，新房成交面积.89㎡，稳居一周成交冠军宝座，单区单周就卖出了全市前一周（套）新房的成交量！
风口财经制图数据来源：青岛网上房地产
这和青岛的楼市政策密切相关。近期发布的楼市新政，基本上都对西海岸新区形成利好。
早在6月3日，西海岸宣布，取消住房限购。过了5天，西海岸住房和城乡建设局出台文件：自发文之日起至年6月30日止，购房人完成新建商品房交易合同网签备案的，给予购房人实缴契税额的40%补贴。
如此利好政策，毫无疑问对楼市具有刺激作用。尤其是在其他区市“按兵不动”的情况下，率先行动的西海岸应该会迎来一波“政策红利”。
6月15日，市民使用公积金政策门槛再降。提高了额度，降低的是市民准入门槛，多出的20万让很多家庭得以使用公积金贷款，税率降底，还款压力减小，更好地促进刚需和改善性住房市场良性发展。
新一期LPR也保持不变。目前，青岛已明确房贷利率朝着最低利率的方向推进，这使得购房成本将进一步降低。
此外，从拿地房企的积极性也能看出，第二轮土拍并未全部依靠平台公司和国企“托底”。品牌房企保利、中海、旭辉、万科等均下场拿地，本地民企、港资房企也有所斩获，拿地房企类型较为丰富。
总体而言，在利好政策的不断影响下，市场预期和房企投资信心均有所恢复。而从长期来看，西海岸大概率将成为青岛楼市新一轮发展周期的“领头羊”。
