白癜风怎么治愈 https://m.39.net/pf/a_6159813.html近年来，企业间竞争日益激烈，为了实现规模的扩大，越来越多企业认识到了并购的重要性。房地产作为我国重要的经济支柱产业，其发展情况直接影响到国民经济。在房价持续增长的背景下，国家陆续颁布相关的调控政策，且管控力度持续增加，行业集中度日益提升，对房地产企业带来了较大的压力。
对此，房地产企业为了实现稳定、持续的发展，房地产间的并购越来越多。但并购效果却千差万别，房地产企业对于是否应该进行并购以及如何进行并购很难形成统一的意见。
一、降低负债
以往房地产行业过去野蛮生长的阶段主要依托于房地产商高举债务、大量储备土地的快速扩张形式，但新政策下这种模式不再可行。现金短债比被认为是最容易改良的指标，房企通过打折促销、线上销售等形式提升运营效率从而缩短销售周期增加现金流入。
净负债率的改善稍有难度，但也并非无计可施。分拆上市以及引入战投是房企选择较多的措施，绿城、世茂、金科等头部房企在年纷纷选择将旗下物业服务板块拆分到香港上市，这种方式可以拓宽融资渠道，资金方面降低对母公司的依赖性，债务融资以及股权融资的分散有利于降低负债率。
在引入战投方面，龙湖地产于年底引入23.31亿元战投资金，雅居乐也通过出售资产的形式引入平安集团70.51亿元资金。各大房企陆续降低负债后，根据年半年报数据，12家房企中有5家为绿档，且全部为央企、国企，而民营企业全部为黄档及以下。
房地产企业收入由年的4.44万亿元增长至年的11.86万亿元，年之前的国民市场处于高速发展期，房地产市场相应快速增长，受年政策调控影响，行业内从业者数量增速放缓，同时房企拿地成本上涨，房企在年的购置土地总费用为4.16万亿元，同比年增长了80%左右。
另外，在年的拿地单价达到了元/平方米，与年相比增长了78%。总的来说，在拿地成本日益提升的背景下，导致房企的拿地策略出现了变动，将并购获取土地资源或联合拿地作为未来的发展方向。
同时，能够清晰地看出我国房地产行业总收入一直处于增长的态势，这与房地产行业的效率、质量的提高有着直接关系，近年来头部房企为了实现自身综合实力的进一步提升，纷纷朝着全业态、多元化的方向发展，在此过程中收入水平明显提高。
自年开始房地产企业并购数量持续增加，年达到近五年最高的亿元，较年增加14.8%，这个数值也将近为年并购金额的两倍。各家房企于年陆续进行以增加土地储备、扩大市场规模为主的横向并购，诸如融创.44亿元收购万达旗下13个文旅项目进而增加土地储备万平方米，富力集团作价.55亿元收购万达旗下73家酒店进而扩张业务版图。
除此之外，头部房企还通过海外并购的形式在业务纵深方向实现进一步发展。年7月，万科出手亿元收购新加坡知名物流商普洛斯21.4%股份，进而成为国内最大的物流供应商。
年后，随着国内房地产市场需求端火热加之信贷“两集中”、“三道红线”等限制性融资政策的出台，头部房企纷纷加速资金回笼，以三四线城市为业务中心的中小房企面临融资难、资金回流慢、土地价格上涨、行业利润收缩的困境无奈选择被头部房企并购。
二、行业寒冬
中海地产收购中信地产和中信泰富的住宅物业组合，中海地产在并购之前，整体发展趋势较好，盈利能力较强，经营效率较高，但相对于其他房地产企业来说，中海地产的拿地策略要更加的慎重，所以土地储备也明显落后。
相对来说，中信地产土地储备更多的就是集中在一线、二线城市，因整合能力不强，导致企业经营效率不高，整体业绩增长存在明显的匮乏。中海地产借助于并购活动的开展，中信地产和中信泰富的住宅物业组合，对于企业合理有效的资源配置具有较好的帮助，中海地产依托于资源整合，土地储备会有所增加，项目资源会更加的丰富，对企业规模化发展具有关键性影响。
中信地产的业务发展主要就是集中在出卖房地产，所以以此加入中海地产，凭借中海地产的管理优势，对于中信地产的经济效益提升具有较大的促进作用。
大悦城地产年以前主要以开发、经营公司自有品牌大悦城城市综合体为主要业务，截止年已在全国开发经营11家城市综合体。年物业开发收入71.23亿元，占比61.16%，是大悦城的主要收入。
除此以外，还在全国一二线城市的优质地段布局投资物业业务、酒店经营业务、物业管理业务等，形成四大业务板块。中粮地产与大悦城在并购前都属于房地产企业，中粮地产并购大悦城形成横向并购。
中粮地产的核心业务有房屋租赁、商品房开发、物业管理，而大悦城主打商业地产，两者处于不同的细分行业。通过本次并购，中粮地产的业务将转变为住宅地产+商业地产。
总的来说，在并购完成后有助于更好地来对商业与住宅资源的分配，以促进综合竞争力的进一步提升。营方面，预计资产规模以及营业收入将逐步增长，购地成本将有所降低。因大悦城自身运营能力及多年来积攒的品牌优势将推动周边住宅以及商业房产价格的上涨，并且给当地政府带来增量税收以及解决部分就业问题，所以大悦城所掌握的议价能力更强，拿地也就自然顺利。
那么在中粮地产收购大悦城地产后，将有住宅开发+商业开发的综合实力，拿地范围将会进一步扩大，再加上大悦城地产在土地获取的成本方面有着明显的优势，这对于实现拿地成本的降低有着重要的意义。营收方面，在并购的前三年，大悦城地产的营业收入分别为53.84亿元、70.07亿元、.58亿元。
中粮地产同期营业收入分别为亿元、.3亿元、.4亿元，可以清晰地看出这两家房地产企业的营业收入规模是相对较大的，有着较强的综合实力。那么在并购后中粮地产的营业收入会有着很大幅度的提高，另外综合竞争力方面也会得到提升。
在我国房地产行业调控日益严格的背景下，对房地产企业的发展产生了较大的冲击，并且房地产企业间的竞争日益激烈，因此中粮地产做出了并购整合的决定，其原因重点涉及到两点：首先中粮是典型央企，所以中粮发展过程中，要严格的遵循国家相关政策的推进，随着国资改革不断加深的背景下，应该顺应改革趋势，同时发挥出良好的示范性效果。
另一方面，从企业长期发展层面加以分析，要依据领导阶层的战略规划目标发展，进行业务、财务及品牌的综合管理。基于国企改革层面，中粮地产在国家的号召下于年正式改革，并确定并购大悦城规划。期间，在相继修改重组方案之后，各方利益问题充分协调好，并且在年年末，批准重组。
年1月，中粮重组之后，国企改革将其列入到名单中，并且获得政府认可，国企改革任务顺利完成。基于企业战略层面，中粮地产在并购完成后成为了中粮集团旗下唯一的地产业务平台，该举措与中粮集团的发展战略是相匹配的，将核心品牌作为发展的重点，以推动中粮集团综合实力的进一步提升。
三、并购动机
中粮地产在主板与港交所同时上市，在提升中粮地产的市场影响力、扩大经营规模方面有着重要的意义。由于大悦城地产有着相对较强的商业开发能力、品牌影响力，因此在中粮地产并购大悦城地产后，在提升产品配套、获取土地方面都有积极作用。
在中粮地产持续开发业务的背景下，其现金流规模也会不断扩大的，相应的大悦城的开发建设也会得到更多的资金支持。由于大悦城地产在香港上市，那么中粮地产收购大悦城地产后，意味着中粮地产在未来可以进行境内、境外双重融资，在解决中粮地产资金不足问题上有着重要的意义，尤其是在促进综合融资效率、融资能力的提升方面有着不可替代的作用。
另外，在增强信用、增大体量的背景下，中粮地产的融资成本也会实现降低。并购完成后的营业收入逐年增加，融资成本逐年降低，每一元营业收入包含的财务费用逐年减少，不仅意味着融资成本的降低，更标志着融资效率的提高。
自年以来，国家对房地产行业的调控力度不断增加，坚持“因城施策”和“房住不炒”的两项基调。年出台“三道红线”政策后，对房地产企业的融资能力以及回款能力提出了更高的要求。房地产行业整体规模以及利润自年起呈现逐年增加的趋势，前十大房企的市场占比也在不断增加。
中小房企为了生存陆续被头部房企并购，随着房地产政策不断加紧，大型房企为了更好地适应市场、提升市场份额也出现并购事项。在房地产企业运营与发展的进程中，想要实现规模扩张，那么并购属于一项非常有效的举措。
小结
从中粮地产并购大悦城地产的案例，并购是房地产企业维持现有规模，扩大发展的有效手段。在并购标的选择上，房地产企业应尽可能选择同一产业链上的企业，进而实现业务规模以及业务质量的提升，也可以考虑与央企地产商选择合作形成混合所有制改革。
在并购支付方式上选择定向增发等现金流出较少的并购方式，从而减少资金占用率降低融资成本。最后，想要进一步地将并购的作用与价值呈现出来，在未来需要对并购后的业务、资源整合给予足够的重视。
