上半年结束，看青岛的成交数据当中，还是夹杂了不少水分，这也是市场低迷的一个表现吧。
如果挤掉这些成交水分，上半年青岛新建商品住宅天花板是4万套，远低于6万套的均值，是年以来最低值。
最先，我先是发觉青岛商业物业成交数据，有些不对劲儿。
6月中旬，青岛上半年商业物业成交面积就达到万平米了。
解释一下，商业物业包括商铺、写字楼、公寓产品，纯投资。
按经验，现在青岛每年商业物业也就卖万平米上下，大约是当年住宅成交面积的15%-20%。
住宅市场好的年景，商业物业成交占比会高，因为好年景，投资的人多，主动入坑商铺、公寓得多；
像今年上半年，市场惨淡，买住宅都没信心，商业按说要更差。
但实际成交数据，上半年青岛商业物业成交了万米，相当过去一年的量。六月份卖了万方，相当于半年的量。
看着反常。
有那么几天晚上，我特意在青岛网上房地产截屏。
看看，一些区市的日成交持续在套、套，套！套！！
这个量大到很不科学啊。
有数据机构分布的数据是，今年6月新建商品住宅成交多套，创造了历史。
这个数，也只能这样去评价了。
其实，从五月份青岛成交数据反弹，就引起国内一些行业内人士的质疑。
如果成交数据持续不准的话，会让更多的老百姓面临信息不对称，甚至于决策误导；
说实话，忽悠别人，别自己也瘸了。
青岛住宅实际成交多少？
这两天，我想了两种实际成交的估算方式，供大家探讨。
这部分推算的有点绕，不想费脑子，可以不看。
结论是青岛上半年住宅成交套数最多4万套，最少3.2万套，而通过青岛半年平均值是6万套，差距2万多套。
可以直接跳到第三部分看。
第一种方法——
有两个前提假定：
一、有水分的成交签约主要集中在不起眼、非重点开发商的项目上；
二、TOP10、TOP20房企商品住宅成交套数占青岛全市总成交套数相对稳定。
上图分别是三类房企，青岛TOP10、TOP20房企，以及全国上市房企在青岛的TOP10企业，分别在青岛的纯住宅成交套数占比。
表中，年上半年成交套数一栏是指今年上半年每类企业的实际成交套数。
用年上半年成交套数/三年占比均值=年上半年住宅估算套数。
结论是，上半年新商品住宅成交（不包括安置房）最多也就4万套，最低是以上市房企占比来算，只有3.2万套。
第二种方法——
也是两个前提条件——
1、市内四区住宅成交数据相对准确。
2、在当下市场低迷的时候，市内四区会率先复苏，所以6月环比成交反弹幅度比其他区市大。
从上面这个图看到，市内四区6月比5月环比增长了46%，而外围的环比增幅都到了%以上。
如果我们以市内四区的环比增幅46%为上限，估算其它区域，也就套，全市6月估计成交1万来套。比6月份住宅成交套，少了约套。
把青岛上半年新建商品住宅成交4来套，减去套，上半年成交约00套。
因为3月开始到5月间一些区市的的水分没挤，4万套是成交的“天花板”了。
半年4万套是什么水平？
青岛新建商品住宅平均一年成交12万套，约1万平米，半年是6万套。而上半年4万套，成交打了个66折以下。
一年成交8万套的低迷年份，历史上只有年、年。
今年上半年成交，略高于年上年，而低于年上半年，是7年以来新低。
房地产不仅连着买房人，背后连着税收、财政、地方债务，兹事体大，和每个人都有关系。
从一些迹象看，在房地产方面，青岛政策不是扩张，而是求稳。
今年，青岛市自然资源和规划局关于印发《促发展稳增长若干土地规划政策措施》的通知中提到，年供应土地要超过9万亩，力争10万亩。
有的媒体或自媒体看到10万亩，就解读为天量供应，其实是一个稳增长的信息。
9万亩，大约相当于万平米。
根据克而瑞统计，青岛年、年每年的成交土地用地面积差不多是万方。
万方中，其中超过一半是协议和划用地，用来建公建配套、道路等基础设施；工业用地占一千多万方；用到房地产开发的也就1来万。
所以无论9万亩，还是10万都是稳增长，计划中，今年青岛房地产土地出让规模和上一年变化不大。
另外看一个财政数据。
根据年青岛市预算草案，在政府性基金收入当中，年青岛国有土地使用权出让收入为.6亿。
年青岛国有土地使用权出让收入是.6亿，所以去年实际收入和今年的预算基本持平。
要达到上述两个目标，房地产市场成交规模一定不能下跌太厉害。
你可以把整个体系想象是黑箱，前端IN的是青岛每年12万套的商品住宅住宅成交，大约是1万平米，后端OUT的是相对稳定的房地产相关的税收、土地出让、土地财政目标。
IN如果出问题，OUT就出不来了。今年上半年房地产开发用地成交金额亿，而去年全年是多亿，下半年要走的路还很远。
最后来点正能量吧。
这是克而瑞6月公布的全国城市数据，我选取其中一些重点城市，市场周期在青岛的前面，可说是青岛的先行指标。
这些城市绝大部分6月份环比都增长了，尤其是长三角地区。
对行业来说，这算是个正向信号。持续下去，就会传导到青岛。
