导读
1、1月重点监测城市供求下滑明显2、百强单月业绩同比下降近4成3、多数规模房企销售表现不佳4、年企业经营形势依然严峻
☉文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：年1月，房地产市场开局惨淡，供求急速下滑。29个重点监测城市商品住宅供应面积同、环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%，同比跌幅扩至46%。一方面，春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑。更为主要的是，去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。从企业层面来看，1月多数规模房企销售表现不佳，top一百房企整体业绩不及去年同期和去年月均水平。预计2月受春节假期影响供应缩量，成交或将持续下行。长期来看，目前行业下行筑底过程中，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。年，企业融资环境将继续保持严峻，短期内偿债压力仍然较大。流动性压力下，无论是从房企经营、还是宏观经济角度，企业保竣工、保交付成为首要目标。同时，市场危中有机、行业收并购机会增加，当前行业形势下打通并购融资渠道、调动企业收并购积极性，有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市场压力出清。
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1月业绩表现不及去年同期及去年月均水平
年1月，中国房地产市场整体延续了去年下半年以来降温的趋势，多数规模房企销售表现不佳，单月业绩同比以及较去年月均水平变动都有明显下降。1月，top一百房企实现销售操盘金额亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较年月均水平降低43%。展望2月，房地产市场仍难言乐观，成交或将持续下行。受春节假期影响，一、二线城市供应或将明显缩量，成交也将持续低位运行。三、四线城市返乡置业或将弱于往年，成交整体回升幅度着实有限，传统返乡置业型城市更将面临较大的考验。
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行业规模再新高难掩下行年预期负增长
目前，行业下行并真正迎来负增长时代已成为共识。商品房销售规模经过5年的高位运行之后，将处在下调筑底过程中。1月17日，国家统计局公布了年国民经济运行情况以及房地产行业数据。年，房地产业新房销售和开发投资规模均创新高，分别增1.9%和4.4%。但下半年新开工、土地购置和开发投资均降至冰点，新开工和拿地同比降31%和33%。虽竣工增2%创新高，但难挡整体开工投资同比降14%至4年同期最低。
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企业自救、行业稳预期保竣工、保交付成为共识
年，无论是从房企经营、还是宏观经济角度，保竣工、保交付都是势在必行。企业在流动性压力下，调动一切资源优先保竣工、保交付，成为盘活资金、改善现金流的重要抓手。目前，恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企都已明确提出“保交付”目标。同时，住建部也已明确年将坚决处置房企楼盘逾期交付风险，坚持房住不炒、促进房地产业良性循环和健康发展。
这样的行业背景下，近年来也有越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”的提升。提升产品质量管控、完善客户服务体系，打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准，都有助于提升交付率和交付满意度，树立积极的企业品牌、口碑和公信力。
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行业收并购加快市场压力出清防范风险扩大
年，行业流动性风险持续，但同时收并购机会也在增加。一方面，对于偿债压力较大的企业来说，借助项目出让、资产出售扭转局面迫在眉睫。另一方面，央企、国企以及一些优质民营凭借自身实力以及政策支持将在收并购市场将掌握更大的主动权。
1月6日，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。1月10日，又有消息称央行要求9家国企通过收并购项目资产的方式为11家中高风险房企提供流动性支持。随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性受到调动。加强项目层面的转让与兼并收购力度，有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市场压力出清。
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年房企融资环境依然严峻扭转信心是关键
年房企的境内外融资环境依然严峻。目前，穆迪、惠誉、标普三大评级机构对房企的信用评级以下调为主，多针对已暴雷或发生违约的房企。而在境外融资环境紧张的同时，房企依然面临着较大的海外偿债压力。据统计，家典型房企年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达亿，为近两年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
此外叠加销售的疲软，年房企再融资环境可能会更趋于紧张。在此背景下，预计年房企出现负面评级或评级下调的可能性依然较高。其中，低信用评级的房企会受到更多影响，主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等。当前的行业形势下，企业应尽可能警惕避免陷入负面信用循环。
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楼市开局惨淡供求同比跌幅超4成三四线返乡置业或将弱于往年
年1月，房地产市场开局惨淡，供求急速下滑，29个重点监测城市商品住宅供应面积同、环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%，同比跌幅扩至46%。
一线城市成交再陷低迷，环比下降21%，同比跌幅扩至38%。其中，上海第六批次新房集中入市，成交明显放量，环比增长43%，同比仍下降8%。北京、广州成交异常低迷，同比近乎腰斩，深圳同比跌幅更是高达60%。
具体而言，北京新房供应大幅减少，去化表现持续分化，多数项目延续年底的促销力度。上海打新市场热度不减，新开盘项目平均去化率仍保持在80%以上，近7成项目开盘“日光”。广州房企供货节奏放缓，部分热销盘停止分销合作，到访量、去化率皆大幅下滑。深圳市场明显遇冷，部分楼盘去化率低至10%，曾经的网红盘开启全民营销。
25个二、三线城市成交跌至低位，同、环比跌幅都在40%以上。受去年同期极高基数影响，仅成都成交同比实现正增长，其余城市成交均有不同程度的回落。近半二、三线城市成交同比腰斩，杭州、东莞、西安等同比跌幅更是超70%。
究其原因主要有以下两方面因素：首先，春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑。典型如西安，基于防疫的需要，房地产市场近乎停摆，供求皆创近年来单月新低。更为重要的是，市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。例如南京，江北、江宁等曾经的热门板块开始遇冷，热销盘已无需摇号，边缘板块市场更是雪上加霜，成交去化异常惨淡。
而从周度成交数据来看，32个重点监测城市成交持续低位运行。其中，一、二线城市仅上海、成都成交仍保持在高位，其余城市成交全面走弱。三、四线城市并未出现返乡置业潮，连云港、扬州等传统返乡置业型城市成交仅小幅回升。
排版丨土木、丰杰
来源：克而瑞地产研究
文章来源:克而瑞地产研究
