楼市降温不可避免 [复制链接]

楼市降温不可避免

银行业发生的 钱荒 正慢慢给房地产行业带来影响。

中国楼市和股市都是资金市场，资金链一断楼市不可避免受到影响。房地产或将成为此次流动性紧张下一个引爆点。 著名财经评论员马光远发出这样的警告。

不过，也有行业分析人士认为，虽然现在就来评估 钱荒 对地产业的影响还有些为时过早，但是，作为一个资金密集型的行业，流动性紧张将可能限制其发展的速度，同时也意味着经营成本的上升。 在下半年房地产的经营压力会加大，企业有必要早做打算。

资金开始收紧

对于视资金为生命的房地产行业来说，资金链上的风吹草动都会触动其敏感而脆弱的神经。

6月24日，在银行 钱荒 消息蔓延的影响下，银行、地产等权重股遭受重挫，保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金科股份(000656,股吧)、华联控股(000036,股吧)、绿景控股(000502,股吧)、中弘股份(000979,股吧)、阳光城(000671,股吧)等30只地产股跌停，28只地产股跌幅超过9%，18只地产股跌幅超8%。

德意志银行的分析师在稍早前就已经注意到这一现象，并着手研究这一新情况对房地产行业可能产生的影响。

在6月17日一份题为《高负债民营开发商融资环境变艰难》的报告中，德银的分析师指出，从海外融资环境和内地融资环境两个维度来看，房地产企业的日子正变得越来越难过。

德银的报告认为，对于大型开发商而言，由于从银行获得的开发贷利率取决于中国人民银行的基准利率，因此上海银行间同业拆借利率骤升对其影响不大。但对于中小型的地产企业而言，资金除了来自传统的银行借贷之外，还有来自信托等其他融资渠道，而这些融资渠道受上海（楼盘）银行间同业拆借利率上升影响会比较明显。

此外，由于房价与地价一直持续攀升，受到*府调控房价的*策影响，*府在下半年对整个行业做出新的调控动作，如扩大房产税试点范围的预期正在加强，在此情况下，资金面的突然收紧，更加强化了投资者和购房者谨慎甚至悲观的态度。

显而易见，由于流动性下降、利率上升加之*策上的变化，房地产企业的资金不仅会变少，而且其融资成本也将急剧上升。这预示着一些上半年高价拿地的房企，下半年从银行借贷的难度将大大增加。

德银的分析师认为，不仅是中小型房企，一些净负债率偏高的开发商，同样会成为目前融资环境困难当中的受影响者，特别是在一线城市开发高端项目的开发商，由于一线城市高端项目同时也是目前*府重点调控的对象，因此该类项目的发展商接下来可能会遭遇潜在的财务困难。

行业面临洗牌

钱荒 给地产界带来的不仅是资金上的问题，一些更深层次的问题也逐渐暴露出来。

华远地产(600743,股吧)董事长任志强近日表示，不少房企的资产负债率都在76%~80%之间，银行钱紧后，倒霉的会是高负债、民营的中小企业，后期整个行业将迎来发展的拐点。

担心并非空穴来风。中原地产研究中心统计数据显示，2013年1~5月份，全国四个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元。2012年同期这一数字仅314.4亿元，同比上涨幅度达到350%。

事实上，对于越调越涨的房价来说，银行钱荒无疑是一剂 退烧药 ，其 药效 很可能比行*性的调控*策更有效。那些本身就存在资金问题的企业和产品差、不好卖的企业会首先受到冲击。另外，从整个行业来看，开发商拿地会更加谨慎，土地市场会随之降温，成交量会保持平稳甚至下降的态势，所以对于众多开发商而言，下半年努力跑量、抢占市场是比较明智的选择。同时，行业的整体利润会越来越少，部分资金紧张的开发商甚至会降价促销，绿城地产就曾因为资金链断裂，不得不低价抛售购入的地块。而一些中小开发商很可能因为出现资金链断裂的风险，而面临重新洗牌的压力。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，房地产市场本身是一个竞争市场，强者恒强，弱者会逐渐被兼并或退出，行业集中度的提升是必然。例如，SOHO中国就动用了40亿元获得了上海海之门房地产有限公司50％的股权，中航地产(000043,股吧)以2.18亿元的价格取得了惠东县康宏发展51％的股权，招商地产收购了青岛（楼盘）中润德汽车贸易有限公司51％的股权。

可以预见，今年下半年，房企之间的收购合并现象仍会增多，而一些原本处于行业中上流地位的企业通过不断扩张，带来最直接的影响就是这些合并可能使得这些企业进入加速发展阶段，品牌房企之间未来的竞争会更激烈。

不过，行业分析人士认为，房地产行业会不会出现像东莞（楼盘）、温州（楼盘）的小制造业企业一样，短期内因为承受不了高利率而出现倒闭潮。 毕竟多数中小房企现在资金面还不是太紧张，尤其是三四线城市的开发商，他们手中持有的项目或地块就是不开发，打包整体出让也足以让其继续生存下去。未来应该更多地会出现一些公司股权股份出售、项目合作，项目联合开发这种形式，中小型房企借力这种形式，可以依靠大型开发企业或投资公司渡过难关。

北京（楼盘）中原市场研究部总监张大伟认为，当楼市利润率逐渐降低，市场对企业的专业化要求就会增加，房企必须转型，必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段，提高抗风险能力，并顺应行业趋势，向二三线城市，向商业地产，向养老地产等新的具有增长潜力的开发领域进发。 另外，转型地产金融也是一种递进，如果在资金还可以的情况下，中型房企自己开发产品所带来的利润不如做金融输出。

市场降温

资金流动性控制更引发对房地产企业资金链紧绷的担忧。一些专家和业内人士判断，如果流动性控制紧张，下半年房地产企业资金到位情况不乐观，可能倒逼房地产企业调整销售和价格策略，给炙热的房地产市场降温。

在考虑到融资情况以及开发成本后，我们下半年将要开盘的项目在定价上也比原来更加谨慎了。 一位开发商老总对媒体表示，目前他的公司无论是在拿地还是项目的开发节奏上都是以稳为主，产品的定价方面也比之前要保守许多。

事实上，当前的钱荒只是在支付阶段出现的问题，暂时还没有深层次的过渡到房地产领域，但是，钱荒现象对于目前炙热的房地产市场无疑将起到降温的作用。

首先，房地产是资金密集型行业，资金趋紧必然会影响到楼市。一方面开发商融资将受到抑制，未来高融资成本将变得更高，另一方面银行资金紧张会伤及个人房贷。房贷收紧的后果是影响购房需求。

其次，从国际上来看，美联储此前暗示，第三轮量化宽松*策将逐步退出，这意味着海外流动性充裕的局面也将告一段落，龙头房企境外融资的宽松局面亦将不再。

可以佐证的是，近期已经有房企在逐步收缩自身旗下业务，亿城股份(000616,股吧)最近就宣布，出售旗下秦皇岛（楼盘）旅游地产部分项目权益，今后将转向资金周转更为迅速的刚需产品。而像万科这样的房企，在北京部分老项目后期也选择 平价入市 换取稳定销量。从全国市场来看，有大约80%~90%的项目以 平开、低开 策略换取销售资格和现金流，这部分项目大多数是刚需和改善型产品。10%~20%的项目则选择继续拉长销售周期，这部分项目大多是前期已经投入大量附加成本的高端豪宅项目。例如，上海7月打折优惠楼盘有153个，较6月增加9.3%，较去年7月减少了27.1%。其中，31个楼盘的优惠幅度较大，较6月增加了7个，优惠幅度超过9折。

如果说我们的货币*策真的转型，比如说收紧流动性，以后不再以货币来推动增长，不再以投资推动增长的话，房地产本身未来肯定会进入调整期。因此，年内尤其是年底这个阶段房价会下跌，但房价下跌的幅度不会太大。 马光远认为。