贵阳曝出多家房屋中介卷款跑路事件住房租赁 [复制链接]

3月，位于贵阳南明区花果园的贵州海森宜居房地产经纪有限公司突然人去楼空。近百名受害者聚集在公司维权，最后只得报警处理。

9月初，成都奇家艺科技有限公司贵阳分公司突然卷款跑路，在这家中介租房的房东们都跟中介签了委托合同，租房事宜由中介全权代理，房东与租客是不见面的。此事件至少有人左右受害，每套房涉及的金额少则上万，多则几万元。
　　9月初，进入贵阳不到一个月的“优客友家”房屋托管公司负责人跑路，该公司提前收取了租客一年的租金，而没收到租金的房东要求租客们尽快搬离，双方矛盾激化。贵阳公安局南明分局以该公司涉嫌金融诈骗立案，正在全力侦办此案。
　　9月12日，一家名为“寓缘居科技有限公司”的房屋托管公司人去楼空，贵阳有多名业主和租户将房屋交给了该公司托管。据粗略统计，被诈骗金额约万元。
　　今年以来，在贵阳以及全国多个城市频繁发生房屋中介跑路事件，严重扰乱了租房市场秩序。近日，贵阳市房地产中介协会发出《关于租赁房屋时的风险提示》，建议业主在选择企业时要谨慎。
　　“跑路潮”影响租赁行业稳健发展
　　记者梳理发现，这类中介托管公司卷款跑路的案件有以下几大特征。
　　一是“高进低出”。就是房屋中介托管公司作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客。
　　一位资深业内人士透露，“高进低出”分为两类，一类是早些年恶性竞争和高杠杆使然，一些包租机构对租价走势误判，后来又遭遇市场收缩和租价下跌，为保证现金流和持续经营不得不“低出”。而另一类就是以卷钱为目的，以“高进低出”为手段的诈骗行为。
　　“中介托管公司注册之后，立即从房东手里高价收房，往往高出市场价10个百分点甚至更高，用低于市场价的价格租给那些租房经验经较少的租客，但条件是年付。比如一套房子，中介从房东手里收过来是0元每月，年付租给租客平均每月只要元。”该人士说。
　　据透露，这些企业使用低价策略在各大网络平台广泛发布信息，使得其他中介和房东自己发布的房源价格过高而鲜有人
　　二是“长收短付”。即这些企业向租客一次性收取半年或一年的租金，然后按照季度或月度支付给房东，将差额部分用于自身经营或其他用途，这也为之后的卷款逃跑创造了机会。
　　记者了解到，今年上半年，租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不旺，中介行业中的中小企业更是面临资金困境。而频发的托管中介企业卷款跑路事件，对贵阳中介行业尤其是租房市场震荡很大。
　　“今年，做房屋租赁感觉非常艰难，中介公司跑路事件频出，极大打击了市民对住房租赁行业的信心。”在贵阳从事房产中介销售工作10余年的吴欢说，中介托管企业出现资金链断裂跑路后，对房东而言，中介不能支付租金，房东将直接面临租金损失。对租客而言，则面临着已缴纳的租金被中介侵吞，即使租客已向中介公司缴纳了租金，但在房东未收到租金而要求收回房屋的情形下，还是要面临向房东交还房屋的问题。
　　此外，在房屋租赁市场上还存在“租赁贷”的情况。吴欢介绍，如果租客以租赁贷款的形式与银行签订合同支付租金，租客与金融机构之间有一层借贷法律关系。一旦长租企业爆雷跑路，租客有可能遭到银行的资金追讨。
　　贵阳市房地产中介协会发出风险提示
　　面对接连不断的中介公司卷款跑路事件，近期全国多个城市相关部门、协会密集发布公告提示风险。
　　7月7日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（中房学）发布风险提示称，“高进低出”“长收短付”模式不可持续，极易出现资金链断裂，会给房东和租客带来重大经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。房东租客务必谨防此类陷阱，免遭经济损失，防止房屋租赁纠纷缠身。
　　9月3日，贵阳市房地产中介协会发出《关于租赁房屋时的风险提示》，建议业主在选择企业时要谨慎，核实企业信息很重要：一、查看企业是否取得营业执照以及公司经营范围；二、是否取得“贵阳市房地产经纪机构备案证明”；三、是否为协会会员单位、是否贴有协会认证贴纸；四、了解市场信誉度以及涉诉情况。
　　制定法规规范行业发展势在必行
　　“相关行业协会的提示固然可以起到一定作用，但从长远看，规范住房租赁行业的发展，从根本上预防此类事件的发生，还需要相关法律法规的护航。”多位业内人士在接受记者采访中均有相同的认识。
　　“不能因为频发跑路事件，就失去对所有住房租赁中介企业的信心，不能将‘孩子和脏水’一并倒掉。城市的发展离不开住房租赁，人们需要认识这个行业，并积极和健康正规的机构展开合作。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长武廷方说。
　　据介绍，为了规范住房租赁市场的发展，9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，并正式向社会征求意见。这是我国第一部专门规范住房租赁的国家级行政法规。
　　对此，武廷方认为，以往很多企业进入住房租赁市场没有门槛，几乎没有成本投入；同时，住房租赁企业可以在各地开设分支机构，而地方监管的分散不利于掌握其整体情况。此次《条例》明确了建立住房租赁企业登记制度，设置了行业准入门槛，监管明显加强，“接下来关键在于地方的执行力度，以及配套的细则出台，这样才能有利于房屋租赁市场的有序发展”。
　　律师答疑
　　中介跑路房东与租客的矛盾怎么解决
　　房屋中介公司跑了，可遗留下来的一系列问题还是要解决，其中最棘手的就是房东和租客的各自利益怎么维护？房东是否可以直接要求租客搬离呢？就这个问题，记者咨询了专业律师。
　　贵州瀛黔律师事务所郑娟律师认为，如果房东与托管公司之间属于委托代理关系，则房东没有权利让租客搬走，根据《民法总则》相关规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。“所以，作为代理人的托管公司所实施的法律行为，对房东产生法律效力。此时，租客将房屋租金交给中介，即视为已将租金交给房东。租客已经履行完毕支付房租的义务，房东无权要求租客搬走。”郑娟说。
　　如果房东与托管公司之间是租赁关系，签订合同时允许托管公司转租，托管公司属于承租人，租客属于次承租人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金以抗辩出租人解除合同，次承租人代为支付的租金超出其应付的租金数额，可以向承租人追偿。　　
　　作者商昌斌余珉琨

来源贵阳晚报

编辑李劼
　　编审王璐瑶