摘要：今年销售金额TOP的位次争夺终于落下帷幕，最终没有销售目标的碧桂园以亿元再次位列榜首，万科和恒大以前者的胜利按下榜眼之争的暂停键。
备注：
1、企业全年数据统计对于过往单月数据有所调整；
2、企业全年数据统计口径并不仅限于上市平台数据。
观点指数年是改革开放40周年，40年来中国经济成绩斐然。同时，作为经济重要组成部分之一的房地产行业也经历了一幕幕高光时刻。
这一年，国内经济面临一定下行压力，继续处于中高增速的过渡期，而房地产在经济增长中的角色也出现了相应调整。
具体而言，“房住不炒”依然是调控的主基调，在此基础上，限售、限购、限贷、限签、限价等政策持续升级，过去没有调控的城市也陆续加入，调控范围逐渐由一二线向三四线城市扩围。重重压力之下，中国房地产继续砥砺前行。
不管是“拐点”、“白银时代”，还是要“活下去”，房地产行业都在用简洁明了的词语表达对市场最直观的感受。
过去的一年，观点指数也继续对行业关键数据进行不间断的监测、分析，并在年即将到来之际，面向全行业发布，旨在展现地产企业过去一年的发展图谱。
宏观印象
改革开放40年的发展历程中，国内经济增长创下了多个纪录——过去的5年时间里，中国的年均经济增速超过7％，为世界经济的增长贡献了超过30％的力量。
年，中国GDP总量首次跨过80万亿元的门槛，为亿元，增速达6.9％。不过，进入年，有多项经济指标回调。其中，1-11月工业增长速度是6.3％，比1-10月小幅放缓0.1个百分点；服务业生产指数同比增长7.7％，比1-10月小幅回落0.1个百分点。而社会消费品零售总额累计增速出现0.1个百分点的小幅回落。这也意味着，过去一段时间内依赖的粗放型增长模式已经面临拐点。
短期来看，经济下行压力较大。在叠加更加严峻复杂的国外环境情况下，“稳”是我国经济今年的特定主题。作为国民经济的重要支柱产业之一，房地产行业同样要“稳”。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
回顾行业发展，从年深圳土地拍卖槌起，中国房地产的商品化进程才真正开始。那一年，房地产业的产值为.62亿元，在GDP中占比3.14％。经过32年的发展，截止年，房地产业的产值上涨至.7亿元，在GDP中所占的比例为6.51％。
这也意味着，32年的时间里，房地产业的产值规模增长了.74倍，而GDP规模增长是67.94倍。换句话说，房地产业的发展速度比国民经济的速度要快得多。
具体到销售规模来看，上述增长会更加直观一些。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
年以前，中国商品房销售额均处于千亿以下，-年销售额在0亿元-亿元之间。进入年，商品房销售额几乎以每年1万亿元的速度直线增长。年达到最高峰，为亿元。
刚刚过去的年1-11月为.1亿元，同比增长12.1％，增速回落0.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8％，办公楼销售额下降6.4％，商业营业用房销售额下降0.2％。
可以看到，在国内经济向高质量增长转变的大主题下，房地产行业也需要从单纯追求规模和增速的包袱中挣脱出来。
年，房地产市场调控体系不断升级完善，各种调控政策密集出台。
据市场研究机构数据统计，年至今，房地产调控政策合计发布高达次，远远超出年的次，预计全年大概率会突破次。
数据来源：观点指数整理
从调控方向来看，本轮调控依然覆盖全国范围，不过逐渐加大对城市主体作用的强调，由过去的一二线城市向三四线城市以及非热点城市群下沉。具体而言，年1月5日，兰州市对部分区域取消了住房限购，落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。
12月24日，住建部在北京召开会议，提到年要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。同时，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任。
因此，不仅是“稳”，因城施策、长效机制等调控逻辑，也会在年得到延续。
行业扫描
1、“稳”字当头，房企“稳中求进”中难题待解
12月份虽然有个别城市发布房产政策，如广州允许年3月30日前出让的商服类项目可售予个人；珠海斗门、金湾两区对外地人不再限购；山东菏泽取消新购住房限制转让措施等，但以此来解读成是楼市松绑的话，未免显得过于乐观。
回首过去，本轮调控范围之广、程度之深、持续时间之长，可谓罕见。年四季度调控政策开启，尔后限售、限购、限贷、限签、限价等政策持续升级加码，一直到年都尚处于这轮调控中。从住建部12月24日的会议来看，年稳地价、稳房价、稳预期依然是不变的目标，因此一定程度上也意味着本轮调控仍将持续。
在房地产行业的“稳步”发展中，房企也极力发挥主观能动性，冀望“稳”中有“进”。不过从数字端来看，还有很多难题横亘在前，亟需突破。
首先是销售均价渐趋平稳，可供获取的利润空间缩小。观点指数整理国家统计局公布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况发现，过去的年1-11月，商品住宅销售价格指数同比下降超过﹣4（包括-4）的有2家，分别为温州和金华；跌幅处于-4到0之间的有10家，大多数为二三线城市，仅有广州1个一线城市在列，同比下跌1.7。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
上涨0-10的城市最多，为49个城市；上涨超过10的有9家，其中最高的为海口，对比去年同期上涨18.8。可以看到，年调控政策成效明显，除了个别城市外，价格上涨已经比较平稳甚至出现下跌。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
盈利空间收窄的同时，我们可以看到房企面临的另一个难题则是到位资金的捉襟见肘。从国家统计局数据来看，对比过去25个月，全国房地产开发企业累计到位资金同比增速出现明显的下滑，由年1-3月达到最高点的21.9％，下降至年1-2月最低3％。
到手的资金不断缩水，这也使得房企在投资上显得尤为谨慎，特别是在拿地上。
进入年，房企累计用于购置土地的价款增速出现较大幅度下滑。其中，购置土地价款同比增速最高的时候为年1-8月，累计增速为23.7％，购置土地的价款则累计为.91亿元。
年1-12月，土地成交累计增速最高为49.4％，累计成交价款为.39亿元，这一数字也远远高于今年。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
土地面积购置上，面临同样的境况。和年对比，年房企土地购置面积累计增速也出现了回落。
土地和钱是房企立身行业发展的关键要素，而人往往是连接二者的主观存在，因此当找不到钱，拿不到地时，责任只能落实到个人身上。因此今年以来，房企高管离职人数也刷新近5年新高。
根据市场研究机构数据统计，截至今年10月，离任的高管人数已经超过名，涉及上市公司家。
2、八仙过海各显神通，寒冬中的行业融资图谱
为了度过寒冬，各家房企也使出浑身解数。
概括而言，进入年，在去杠杆的金融现实下，监管部门出台一系列政策，管控房企融资，控制债务规模，在融资政策端的围追堵截中，过去房企最为倚重的银行贷款开始收紧，信托贷款、海外发债等通道受阻。
从融资历史来看，房地产融资收紧及放宽经历了数轮反复。比如，年8月，由于国家对房地产进行严厉调控，同年，定增、公司债等房企融资通道几乎被堵塞。8个月后，以地产项目融资为目的的定增核准通过，房企股权融资正式放开。
进入年8月后，在新一轮的调控政策下，房企以项目融资为目的的定增通道关闭，随后监管层对房企发债的审批尺度更为严格，而且持续至今。
数据来源：观点指数综合整理
长时间的资金缩流，让房企发现依靠外部资金已经不能完全解决问题，还需要通过自己的努力，为业务发展挖渠引水。最为直接的方式就是加快推货，通过加快销售回款回笼资金。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
根据国家统计局公布的数据，年1-11月，房地产本年实际到位资金合计.22亿元，同比增长8.9％，环比增速下滑0.1个百分点。其中上年资金结余、自筹资金、定金及预收款是主要的到位资金来源，分别为.38亿元、亿元以及亿元，占总实际到位资金的比列依次为28.2％、24.22％和23.71％。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
具体来看，受调控政策影响，虽然个人按揭贷款和定金及预收款累计值的增速出现较大回落，但是依然是房企实际到位资金的主要来源之一。年7月以后，定金及预收款累计值占房地产行业实际到位资金的比例基本位于20％以上，年1-11月达到最高的23.71％。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
自筹资金的累计增长速度呈现出比较明显的波动上涨趋势，其中年1-2月至年1-9月的自筹资金累计值同比增速均位负数；年1-4月后，可以看到录得较为可观的上涨，最高为年1-9月的11.4％。
3、资源集聚，优质房企抢占关键赛道
今年以来，外部环境的日益复杂及施压，让房地产行业的分化更加严峻。对比而言，排名靠前的房企更具规模优势。
年，流向房地产的资金受到严厉监管，不少银行对借款的房企设立较高的门槛，过去是只对百强房企放贷，而现在更多的会看行业前三十名。
数据来源：观点指数整理
从观点指数监测的重点上市样本企业来看，年上半年合计融资额约为2.1万亿元，同比增长约9％，这一增速也远高于行业到位资金4.6％的同比增长速度。因此可以看到，重点房企在融资数额以及融资增长上还是占据相当的优势。
数据来源：观点指数整理
具体到企业来看，今年上半年14家重点上市房企中恒大和碧桂园的融资数额是最高的，其次为保利发展。合计来看，上述14家房企的融资总额占行业到位资金的比例也不断上升，由年的5.9％上升至年上半年的29.35％。因此可以看到融资优势在不断向优质房企尤其是规模房企集聚。
和资金同步，土地资源也在向规模房企集聚，龙头房企拿地数量相比其他中小房企更积极，优势更加明显。以华润置地为例，年1-11月，其合计收获81宗土地，总楼面面积.57万平方米，权益土地出让金亿元。而对比年同期，上述数字仅为51宗，总楼面面积.03万平方米，权益土地出让金.54亿元。
传统房地产开发业务之外，过去12个月房企也在积极布局新业务。当然，在面粉和资金中占据绝对优势的规模房企，表现得也较为积极一些。当中有恒大积极造车，万科推进物流、长租、商业等业务，以及保利的更名。
“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，作为大众最为熟知的投资原则，在销售增速放缓、行业利润空间式微，以及融资成本高企等行业背景下，房企更需要多元化，积极分散风险。
土地观察
为了降低土地市场的热度，尤其有效抑制地价倒逼房价上涨，年开始，一线及热点城市相继祭出调控大招，提高房企拿地门槛，包括不仅限于拿地资金来源、竟配建、保证金及付款期限等。
年这一波土地限制政策继续延续，并有愈演愈烈的趋势。
受此影响，观点指数监测的包括北上广深、成都、海口等在内的23个重点城市中，单月土地出让金增速放缓，由年10月的同比增长.15％出现波动下滑，进入年除开1月、5月以及8月的单月拿地金额同比增长比较快以外（分别为42.47％、87.26％和36.16％），其余月份同比增速均为个位数，不少月份还出现同比下滑的情况，其中年9月和10月下滑最为明显，跌幅均超过40％。
数据来源：观点指数统计
从各个城市推地面积和成交面积来看，两者的差值在年逐渐加大，这也意味着相比过去房企的拿地意愿相对减弱。根据市场相关机构的统计，年一二线城市合计住宅土地流标为宗，而截止年12月17日，年内流标高达宗，同比增长％。
一二线城市以外，三四线城市的土地流标率也居于高位。市场相关机构数据显示，截至年12月中旬，三四线城市流标住宅土地高达1宗。高于年全年的块、年的块和年的块。
数据来源：观点指数统计
观点指数监测数据显示，23个重点城市土地成交中，二线城市成为绝对主力。细分来看，年1月，二线城市住宅土地成交面积占所有23个城市成交总面积的85.94％，随后出现上涨，年5月为98.07％，年6月-9月维持在92％-94％之间。
数据来源：观点指数统计
从溢价率来看，一线城市的溢价率也始终处于低位，两者的溢价率之差在年逐步缩小。这是因为随着资金收紧，房企在土拍市场中逐渐恢复理性，再加上较为严苛的土地限制政策，大多数地块以底价或者低溢价率成交。
同时需要注意的是，在土地市场的角逐中，中型房企变得更加积极，在规模优势凸显的当下，如何发展壮大成为它们拿地的推动因素。而一些大房企因为因为已经具备相当规模，因此对比之下利润和创收则显得更为重要。
企业论衡
1、碧桂园亿连庄，万科恒大分获榜眼、探花
不提销售目标的碧桂园，年到底会卖多少亿？在此之前，虽然碧桂园掌门人杨国强避重就轻，仅透露：“我只能这样说，年肯定比年好”，但是从亿到亿，相关的猜测已经有多个版本。随着12月走向末尾，这个答案或许已经开始明晰。
根据观点指数·中国房地产销售金额TOP榜单，年1-12月碧桂园合约销售突破亿元，较去年同比增长27.4％，近乎年合约销售的2.27倍，这一成绩也让碧桂园连续两年问鼎TOP榜单。
从亿到亿，再到如今的亿元，即使没有销售目标，碧桂园还是以每年0亿元的销售增长丈量出自己的销售步伐。
年上半年，碧桂园实现合同销售金额约.9亿元。进入下半年，销售节奏则有所放缓，6-12月合约完成亿元的销售金额，下半年每月公布的合约销售金额也以权益销售代替。
在中期业绩会上，碧桂园管理层就表示要“控制速度”，相比上半年70％的去化率，下半年的指标在60％，另外全年拿地支出也将从亿元调至亿元。
不过表现在行动上，碧桂园对于规模的渴求还是没有减弱。据观点指数了解，碧桂园的拿地计划已经在二季度开始放缓，不过于12月10日的经营会上，杨国强则表示会逐步开放投资，也就是在拿地这一块会更加的积极。再加上原有的3.64亿平方米土地储备，对应超过4万亿元的货值，相信明年的碧桂园还会保持稳定的增速。
数据来源：观点指数统计
碧桂园之后，万科、恒大凭借.5亿元和.1亿元的合约销售位列榜眼和探花。过去的一年中，万科从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，不断推广“美好生活”口号，郁亮也多次为相关业务站台。
年初的业绩会上，郁亮回应投资者关于量价问题时表态：“只有你们不断在提示我们是第一还是第二，第一第二早就不在我们心中了。”
虽然对于多元化业务尤为热衷，但是目前住宅开发业务还是万科创收的主力军。9月秋季例会上，万科的一句“活下去”激发了本就焦虑的行业情绪。回到行业寒冬中要活下去的现实，万科再次将稳住地产开发业务作为今年的首要任务。
恒大忙着造车、打官司的同时，今年也超额完成年初定下的亿元销售目标。中国房地产销售金额TOP榜单的惯常亮点还是来自万科和恒大的2、3位争夺。
在1-10月，恒大还是领先万科.2亿元。不过在11月，凭借单月.2亿元的销售额，万科成功超过恒大，以87.4亿元的差距占据第二位。
销售和造车热闻之外，过去的一年中，在资本市场上也频现恒大的忙碌身影。11月19日，恒大再增发于年到期的10亿美元11.0％优先票据，发行所得款项净额约9.99亿美元，将用于境外债务再融资。
另外据彭博社报道，恒大抵押香港物业融资亿港元，其中包括80亿港元的优先贷款和40亿港元的夹层融资工具。
2、亿分水岭，保利融创距离第三还有多远？
将目光从三甲中移开，可以看到亿元之后出现空缺，目前尚无房企能突破亿元。
不过对比去年，可以看到榜单第4名和第5名还是老面孔融创和保利。2家房企的合约销售额都已经超过亿元，分别为亿元和亿元，相比去年分别上涨27.1％和31％。
数据来源：观点指数统计
从中国房地产销售金额TOP榜单中可以看到，年-年，TOP5的门槛值均保持相对稳定的增长，由年的2.87亿元、年的.27亿元一路向上，今年已经晋升一个台阶，来到亿元。其中，融创和保利保持了相对大的优势，是年TOP4和TOP5的有力争夺者，相信来年会交出更好的成绩单。
在金九银十传统销售旺季中，融创牢牢把握销售机会，一举超过保利，稳居房企销售排行榜TOP4的位置。过去的一年中，一直说不会在公开市场拿地的融创，以几乎两天一幅地的速度在积极揽货。据观点指数不完全统计，截止目前，融创今年斩获的土储已经达到.55万平方米，土地价款超过.08亿元。
此外，与金科的股权争夺战依然是融创今年的热点词，也成为市场
