在房地产行业，也有很多高传播度的声音，但是最具前瞻性视野的，小编只服万科，无论是创业者王石还是他的继任者郁亮，都在房地产之大变局前向整个行业乃至整个社会提前预判了剧情，提示了风险。
年颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化，从此开启了房地产行业十几年蓬勃发展的黄金时代。在这段时间里，早期的万科可谓如鱼得水，扶摇直上，从年不到20亿的销售，增长到了年亿的销售规模，排名行业第一，整整倍的涨幅。当一切似乎都还在往好的方向发展，房地产的龙头公司万亿收入可期的时候，王石在年万科的股东大会里首次提到了白银时代：
房地产行业处于一个微妙的转型期。市场逐渐成熟、监管仍需完善，需求逐渐下降，但并未萎缩；产品走向标准，但工艺仍可提升。
地产的“白银时代”，是一个市场从增量到存量、竞争从平衡到极化、业务从简单到复杂、产品从单一到转折的时期。
彼时，无论是融创还是恒大，都处于规模快速扩张的关键时期，对于王石这样的判断，只能给予一个轻蔑的微笑。
万科在年年报的致股东书中再次强调了白银时代：
如果只看数据，年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标，几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗？
我们的回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。
当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上看，都依然庞大。
但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。
已经作为万科董事会主席的郁亮还在年的秋季例会中提到被广泛嘲笑的话题：
万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。
这张活下去的图再次点燃了舆论的高潮，对于万科作秀，矫情的讨伐之声不绝于耳，但是当郁亮在年1月9日于深圳万科国际会议中心万科集团年年会上的总结发言提出黑铁时代的时候，再也没有人提出异议了，连建业胡葆森都觉得：
现在可能对于很多已经躺平的企业，估计连黑铁时代也不是了。
年，央行出台新规，对房企融资进行“三条红线”管理，“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过%，现金短债比不低于1，之后又对于银行端发布房地产贷款集中度管理制度，分档定制房地产贷款占比上限。在这样的大环境下，一片风声鹤唳中，一众民营房企都纷纷都遇到了危机，此时的孙老板和许老板是不是会感慨，要是在年那年秋天相信吹哨人的话，收着点干，也不至于现在可能最终落个颗粒无收。
往事已过，未来可期，这次郁亮说了哪些判断，提出了哪些建议值得我们去借鉴的？他吹了些啥哨？小编觉得主要有以下三点：
房地产行业到了缩表出清阶段
过去房地产公司其实就是个类金融的行业，在拍到地付完土地款之后，马上就可以融资，金额可以覆盖土地款的70%，然后找个总包开始干，一直干到预售之前都不给付工程款，只要项目一到预售就可以现金流回正了，再加上之前的融资款还能有现金流的盈余，这部分钱又可以去投新的项目，由于工程款和税费清缴相对滞后，前期地产项目的利润又比较厚，于是高杠杆的房地产公司可以在自有资金非常少的情况下，通过高周转几何式的扩大自己的规模，其中的翘楚就是碧桂园和恒大。但是当房地产走到今天，土地已经不便宜了，房价不让涨了，贷款很难放了，预售监管无比严格了，利润只有1-2%点了，之前的模式已经不再有效，无法再使用超级无敌的杠杆去扩大规模了，前期的高杠杆企业将遭受巨大的压力，因为融资净减少，销售在悲观的市场行业下又下行，销售回款受到严格的预售监管无法回流，所以不管你愿意不愿意，无论是主动的，还是被动的，整个房地产都势必要到了缩表出清的阶段，这过去的大半年基本上房企都很少拿地了，融资的余额都开始在净减少了，这应该也是上层希望看到的局面，但是此时稳健企业和高杠杆企业就出现差别了，一个可以以一个优雅的姿态缓缓的降杠杆，而后者只能狗啃泥的方式在债务重组的泥坑里艰难前行。
绝大部分房企的三季报都呈现缩表的趋势
因此，不要再抱有幻想，果断地缩表出清，再想着通过高杠杆冲规模的可能性一去不复返了。
未来房地产的行业规模将萎缩
我一直以为房地产销售规模的增长是因为中国人口数量的增长，现在房地产销售规模的下降是因为我们少子化了，人数少了，所以需求也就少了，但是拉了过去20年的房地产销售数据和全国人口的数据，惊奇的发现其实很早以前中国的人口已经按照每年0-1%的速度在增长，但是这样的人口停滞丝毫不阻碍房地产的销售规模按照两位数增长，然后我再拉了下房地产销售规模和GDP的规模，我发现年房地产的销售规模达到当年GDP的18%之后，年的占比就开始往下走了，因此房地产占GDP的比例可能才是行业发展的天花板。
所以从观后镜的角度，其实未来房地产规模无法继续增长的最主要原因是房地产的销售规模占据了太多的社会资源，整个社会已经无法再承受这样的虚假繁荣，年城镇居民人均住房建筑面积是39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积是48.9平方米，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为64.72%，这样的人均住房面积，这样的城镇化率其实已经没有太大的上升空间了。
黄市长在“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”中提到了中国房地产的供应侧改革，其中有一段对于房地产行业未来走向非常精彩的描述：
总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。四是住房质量提高。年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至年。从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。
因此郁亮提出在未来的房地产黑铁时代里，必须尽早的意识到这个规模和利润的下降是个不可逆的趋势，需要大幅的削减人员的数量，需要大幅的降低人员的薪酬，需要改变以前大手大脚每个环节外包的习惯，再也不能以以前黄金时代的思维做房地产了，尽早设立新的黑铁时代的锚点，这样的建议非常中肯，并且也非常必要。
房地产行业发展到今天已经没有靠金钱去激励的出价能力了。
未来房地产的路在何方?
在一个衰退的行业里，地产人除了改行需要怎么办才能不被淘汰？才能不作为那个为了掩护甚至阻击敌人在掩护时被牺牲的那个人呢？郁亮给了三个建议：
专业高手
在任何行业里，只要你够专业，你就不会被淘汰，行，每一行你做到最精了你就是被剩下的，对于个人对于企业都是如此，万科在物业领域的精益求精使得他的万物云市值早已超过千亿，绿城在质量上的孜孜不倦也使得他的售价永远可以比周边的房子贵上2千元。
全能冠军
未来的房地产企业随着房地产销售规模的下降，必定不能只依靠房地产销售这一唯一主业，需要拓展其他赛道，比如融创的文旅，万科的养猪，碧桂园的机器人，现在可能看上去不赚钱，但是未来都有可能成为自己的主赛道。全能冠军里还包含了各个组织之间的协同，合伙作战，彼此照应，才能可能取得战斗最终的胜利。
长跑胜将
就像已故的贝壳找房创始人左晖说的那样“做难而正确的事”，做一天好人容易，做一辈子好人就没那么容易了，要有滴水穿石的耐心，才能最终跨越优秀成为卓越。
最后引用一个《韩非子·喻老》的故事作为结尾：
扁鹊见蔡桓公，立有间。扁鹊曰：“君有疾在腠理，不治将恐深。”桓侯曰：“寡人无疾。”扁鹊出。桓侯曰：“医之好治不病以为功。”居十日，扁鹊复见曰：“君之病在肌肤，不治将益深。”桓侯不应。扁鹊出，桓侯又不悦。居十日，扁鹊复见曰：“君之病在肠胃，不治将益深。”桓侯又不应。扁鹊出，桓侯又不悦。居十日，扁鹊望桓侯而还走，桓侯故使人问之。扁鹊曰：“病在腠理，汤熨之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃，火齐之所及也；在骨髓，司命之所属，无奈何也。今在骨髓，臣是以无请也。”居五日，桓侯体痛，使人索扁鹊，已逃秦矣。桓侯遂死。故良医之治病也，攻之于腠理。
