来源：叶檀财经
文/檀扒爷
设想一下，如果把房地产税和三孩政策叠在一起看，最后获利的，会是谁？
5月31日，也就是儿童节前一天（真会选日子），重要会议上发布信号，那就是让一众爹妈以及他们的爹妈心惊肉跳的三孩政策，可能真要来了！
一时间全网为之疯狂，除了调侃“65岁退休钱还没领到先领到9个孙子辈”外，敏锐的地产人们，已经从中理出了一条关系到楼市未来格局的脉络：
购房者对户型的需求，怕是要变！
想想也是，不管是大家庭还是小家庭，在一个新成员到来后，格局必然乱套，这最起码也是得多一个房间的问题，却又不单单是多出一个房间的问题。
大家对这个还未定下来的政策之所以反应如此之大，主要还是因为之前吹风吹太多了，这回重要会议一提，怕不是靴子终于要落地了。
而除了三孩外，还有一个政策，也是提前吹风吹了好久的，那就是诸多人眼中用来降房价的“最终奥义”——房地产税。
虽说没有反应这么激烈，但是随着新试点的预设立，热度算是只增不减。
乍一看似乎没有什么交集，但实际上两者都可以对如今的楼市造成深远影响，而且都在5月被重要会议提及，这是不是意味着，两者可能同时袭来？！
一个都这么厉害，两个岂不是......
如果成真，那可真是一出好戏。
双城记！从高到低的溢出效应
中国现在有房地产税吗？没有，至少正式施行的，还没有。
这个东西美国那边比较成熟，各个州房价中位数各不相同，房地产税的税率也是有高有低，每年可能都会根据地方政府的预算需求来改变，而家庭情况和房子本身的不同，也会对应一系列不同的减免项。
据16年的统计，在路易斯安那，税率可能只有0.48%，而在新泽西，这个数字直接变成了2.29%，可以说是一个天一个地。
而两个地区的房价中位数分别是14.04万美元和31.99万美元，这就直接导致了前者每年的房地产税费大概是美元不到，而后者却超过了0。
可能你有朋友和你提过在美国买房子其实没想象的那么便宜，甚至还很贵，指的其实就是后边这种情况，因为40多年时间交税就能交出另一套房子。
那咱们国内怎么到现在还没整出一个像样的房地产税呢？
简单两点：
1.土地是国有制的，70年产权实际上只是租赁权，地都不是自己的为啥要交产税？
2.房地产税作为一种直接税，需要对自然人的不动产进行登记，而且是统一登记。
前者说烂了，大家应该都知道，后者的话，在16年10月法制日报的一篇报道中，中国政法大学财税法研究中心主任施正文和国家行政学院经济学部博士生导师冯俏彬这两位专家有指出。
所以实际阻碍是存在的，想直接学美国依葫芦画瓢并不现实，但是，搞两个试点先跑起来，是完全可以的。
而这俩试点，就是上海和重庆。
14年，3名来自清华、德州农机以及首都经济贸易大学的学者在计量经济学顶级期刊《JournalofEconometrics》上发表了一篇论文《Propertytaxesandhomeprices:Ataleoftwocities》，分析了一波在房地产税的影响下，这两个城市的房价是如何变化的。
根据他们的研究，上海和重庆的房价在走势上有着截然不同的方向，由于房地产税的关系，上海的房屋均价被压低了11%-15%（指比预计），而重庆则相反，变本加厉地涨了10%-12%。
为啥会这样？
因为两地的房地产税的征收方式是不一样的，上海针对的是上海土著家庭的二套及以上住房（包括新房和二手房），以及外地家庭购买的新房，税率是0.6%，有相应的税费减免条件。
重庆的话针对的是高端住宅，也就是所谓的独栋别墅（包括新房二手房），以及价格高于重庆均价2倍及以上的住宅，税率是0.5-1.2%，也有相应的税费减免条件。
重庆的买家在意识到征税的房产类型后，就会有意识地选择所谓的低端房产，来避开税收，或者是利用小面积来获取税费减免机会，又或者，想得长远一些的，则是怕现在收税的是高端住宅，后边搞不好就开始收低端的了。
换句话说，这样的政策，反而刺激了一波购买，形成了一种由高到低的溢出效应，又因为本身高端住宅销售占比极小（文中统计到的数字是6.8%），因此低端产品的大涨，硬生生抬高了重庆的均价。
那上海呢？虽然看起来比预期的要低，但是实际上也存在类似的问题，上海可以免税的人均住房是60平米，如果能小于等于这个数字，就可以和税费说再见了。
打个比方，万的房子，每年也得交个3万，就算上海只收7成那也要2万1，总归是钱。
因此可以看出，如果还按这个方式正式推行房地产税的话，出于避税的目的，购房者可能会更加倾向于购买低端，或者较小户型的房子，来达到目的。
这个从高到低的溢出效应，似乎将成为趋势。
三孩的呼唤：你该换房子了！
三孩政策真的实施，且真的不少人生的话，在之前的文章中我有提到过，楼市可能最显眼的，就是2个问题：
1.学区房。
2.多室户型走红。
学区房就不说了，和今天的话题关系不大，你只要知道，它和孩子的教育是挂钩的。
重点需要说的是第二点，也就是多室户将会成为主流。
很好理解，小家庭就小夫妻俩，一室户也够了，有了孩子，小学前还能凑合，上小学需要私人空间了，一室户怎么着也得变两室。
那现在的问题是，不仅仅是一个孩子，而是三个，你就这么算算，三个崽子年级差的不多的话，搞不好得有个四室......
注意，我这还没提父母是否一起居住，或者是父母住过来帮忙带娃的情况。
鉴于房住不炒的趋势是房价以一个没那么感人的幅度增长，因此在经济限制依旧很厉害的时候，改造就成了一个突破口，一房改两房，两房改三房，只要物业允许，外加别把承重给砸了，那可操作的空间还挺足的。
这么一看，三孩，是在把购房者往大房子上赶呐......
双剑合璧法力无边......
房地产税，似乎在把人往便宜的，亦或是小面积的房子上赶，因为购房者避税的心态是必然存在的。
而与之相反，三孩政策的放开，如果配套支持措施真的优异到让大部分人想去生第三个，那以后主流的户型必然不是现在70/90的小房子了，肯定要大，才塞得下这么些人。
这就搞笑了，这不矛盾的吗？！
的确如此，但是不管人群被挤去哪边，都是存在实实在在的效益的。
购房者为了避税倾向于便宜和小面积的住宅时，实际上为城市各片区均衡发展提供了机会，因为对于大多数城市来说，CBD就那么个把，剩下就是经济辐射够不到的地方，价格低，户型多点选择，这样就可以接纳很多不想白白给一波房地产税的人群，也可以趁机发展一波。
而为了生三孩选择换大房子的，房价和税收倒是小事了，人口得到增长才是重中之重（说真的以后要真来个生三孩，甚至是生一孩，免房产税我也不会觉得奇怪）。
即便真的被这矛盾卡住了，也仍然有第三个选项——租房。
租的话，你就不用管高昂的房价和税费，选一个多室户，养个三娃问题也不大。这也正好印证了大力发展租赁市场的必要性。
你甚至可以想想一个“均衡”的画面：负担得起的生三娃，买个大点的房子，然后缴纳房地产税，比较吃力的就买便宜的小的，也不用想税费的问题，实在买不起，那就租，安安稳稳过日子。
不得不说，至少我自己是这么认为的，房地产税和三孩政策如果到时绑一起丢出来，绝对是个重磅炸弹，因为你不管怎么想，选项都给你提供好了，大体上看横竖都有好处，楼市整体的格局也必然会出现改变。
真的是“神仙组合”！
最后说一下房产税是否能够降低房价的问题，我个人觉得，那恐怕是不可能的，顶多降低增幅。
上边那篇论文中的研究结果，是房地产税让上海房价低于了预期值，而不是阻碍了上涨，毕竟这么多年下来上海房价的涨幅有目共睹。
重庆就更别说了，不管是研究还是实际，都在涨，再看看前阵子%的超高土地溢价，就不说了。
远的看看美国房产税这么多年，房价降了吗？至少这两年涨得很嗨，欲罢不能。
17年经济观察报上有过一个社科院研究员的文章，里面提到理论上讲房地产税可以抑制“过度投资投机炒高房价”。
但是国外相关研究表明，房地产税抑制房价上涨的效应十分有限，尤其是在美国和日本，房地产税没能抑制房价上扬，也没能阻止房地产泡沫破灭。
所以，指望房地产税一出，全国就跟高房价说再见的各位，恐怕要重新思考一下这个问题了。
