3月25日，西海岸10宗商住综合用地集中挂牌拍卖。青岛万珠置业有限公司（万科＆黑卓）以6.43亿的总价将隐珠街道东西冯改造项目的5宗地块揽入囊中。
图片来源：青岛锐理
据土拍文件，万科此次拍下的5宗地块位于隐珠街道隐珠二路以北，隐珠四路以南，水城路以西，为东西冯旧改项目。地块总占地面积㎡，总建面23.6万㎡（其中住宅建面18.25万㎡，产权型人才公寓建面2.03万㎡，商业商务建面3.32万㎡），包括4宗住宅用地+1宗商业用地，其中两宗住宅用地为产权型人才公寓，综合楼板价元/㎡，产权型人才公寓售价元/㎡。
图片来源：青岛锐理
随后，该地块所属项目正式定名为“海岸万科城”。根据规划，海岸万科城是一家集住宅、商业、养老以及教育为一体的综合项目，而根据最新数据，整个项目将占地近46万方，规划总体量达百万方。
这是万科在青岛一次久违的摘地。作为一家全国TOP2级别的房企，在年在青岛却仅成功参与了4次土拍，地块分别位于即墨、胶州、城阳、黄岛，总斥资不到20亿元，与当年的青岛摘地“状元”融创在拿地总价上相差近一倍。
其中，项目南侧为东冯家滩、西冯家滩的村改规划用地，村改占地10.6万方，规划建设16栋19~21层高层住宅，总建面近30万方，村改安置部分占整盘的30%左右。
图片来源：青岛楼虫
高调发声
试图突破竞品阻滞
5月23日，万科青岛“以大城，划时代”万科综合住区云端发布盛典在青岛电视台演播厅隆重启幕。当日，近40家青岛主流媒体网络平台对发布会进行了同步直播，1小时内实现了逾千万的在线观众访问量。
从地段上看，海岸万科城位于西海岸老胶南片区，也是近年来风头正盛的西海岸中央活力区。西海岸新区多年来一直是青岛楼市的第一梯队，这主要是因为一方面这里有黄海东岸美丽的滨海风光，另一方面这里在青岛城市发展的大战略中占据着重要的地位。
这里多年来也积累了许多竞品。从当年火爆一时的K2海棠湾、红星·天铂、凭海临风等，到如今一路热销的实地蔷薇国际、世茂悦海、中建锦绣城，从地图上周边楼盘的密度上也可以看到地段竞争之激烈。
海岸万科城及其周边楼盘分布来源：乐居
锦绣城之后，韭菜收割机
据青岛网上房地产数据，项目6月24日取得预售证，合计批准预售套数套，批准预售面积.06平方米，折合套均面积仅为.8平的户型产品。首开地块余套，获证套。
开盘之前排队看房
开盘当天不甚理想
先看下开盘之前售楼处门口的火热场面，炎热的门口竟然排起长长的看房队，可谓热闹非凡、人山人海，让我们梦回-年。
再看下开盘当天的现场照片、视频，开盘后1分钟15秒时销售7.63亿元，到9分10秒时销售8.22亿元，在10:10分时认购套，认购金额8.27亿元。
图片来源：青岛楼虫
小高优惠后均价约元/㎡，高层优惠后均价元/㎡（含精装元）
截止开盘当天10:10分线上选房累计认购套，认购金额：8.27亿元，去化56％。
原因解析
1、初至老胶南，“新人”遇“老将”
年，万科首次入驻青岛市场，在此后的13年间连续落子城阳、市北、黄岛等区域，完成万科城、万科魅力之城、青岛小镇、万科蓝山等品质楼盘项目。
对于青岛市场，万科对市场走势的预判向来是相对领先的，无论是世园板块价格上行时万科的一路领涨，还是几年前楼市高位“爆表”的时候万科率先喊出的“活下去”。
这一次海岸万科城的落子，是万科第一次来到青岛老胶南。但要注意的是，作为老胶南的“新人”，万科免不了要和西海岸的最大“坐地户”融创短兵相接。
年，融创在青岛曾先后拿下住宅、商业类地块11幅，总占地面积67.53万平方米，可开发体量.63万平方米，位居青岛各大房企首位，拿地总金额39.66亿元。而在融创青岛去年拿下的11幅土地中，有5幅均位于海岸万科城所在的西海岸中央活力区。
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从地图上看，在去年年中首开的青岛海洋活力区融创中心，与海岸万科城之间的直线距离不足10公里；而同时胶南本地的购买力，也已经几乎被中铁世博城、中建锦绣城等周边的一系列大盘在年的楼市“丰年”之际大量透支。紧俏的购买力与大鳄大盘的激烈竞逐，可能将很难让万科与融创避免这接下来的正面一“战”。
2、项目位置并非最优选择
万科城项目属于隐珠街道，相较于东部的灵山湾片区，地段价值略逊一筹。同时，项目位于隐珠街道的北部，北侧工业园、东侧南侧西侧已经定型，周边可改造提升的区域不多，未来规划仅为本项目规划输出价值，未来价值提升单一；
3、交通比较受局限，四周环绕老城，无主要干道
距离13#地铁最近站点-隐珠站2公里，步行时间约30-40分钟。
4、东西项目的挟持
项目东部灵山卫管辖的保利源诚领秀山项目，5月底首开高层单价元，可谓提前抢先了万科的风光。位于西部的金茂、中南、金地、绿地等挟着青岛西站大片区利好、及+元价格，也在逼定胶南的投资客。
图片来源：青岛楼虫
低价是唯一的杀手锏
但这波韭菜确实不好割
下限规划，距离名校又有区位上的劣势，价格可能是唯一吸引人的地方了。如果真是如此，85/89平方米的迷你精装套三，小高优惠后均价约元/㎡，高层优惠后均价元/㎡（含精装元），房屋总价在百万左右，这个组合确实足够诱人。
问题是，现在胶南缺这个品质的房子吗？
从保利领秀山领秀海，我们沿着地铁线往中央活力区走，会发现这样的楼盘比比皆是。有些元宝户型的洋房产品也不过一万二三，对于胶南刚需来说，地铁13号线周边、绿化率更高的楼盘显然更值得买。
翻天覆地的胶南中心城区村改
大小房企云集的灵山湾板块
价值提前透支的古镇口
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胶南板块价格白刃战
竞争愈发激烈
这波韭菜不好割呀！
本文来源：青岛楼虫、房产青岛、鲁楼观察等综合整理