广西省治疗白癜风最好的医院 https://m.39.net/baidianfeng/a_9338844.html今年，“稳房价”成绩卓著的长沙屡受国家上层正面评价，成为国家层面年几次房地产工作座谈会约谈城市中为数不多以正面典型与会的城市。同时，在民间长沙也是受到众多的褒扬，被称为“全国房价调控最好的城市”。我们注意到住建部约谈对象中，除长沙外几乎无一不是房价上涨过快的城市。比如8月的约谈城市中，成都的新房销售价格指数7月环比上涨0.9%，同比上涨9.6%；唐山新房同比上涨1.4%，环比上涨16.1%；银川7月新房环比上涨2%，同比上涨17.6%。而实际上，在全国近个地级市中，年房价上涨的城市仍是主流，被的城市仅仅是部分上涨过快的城市。如我们研究过的鲁苏浙闽粤陕冀豫皖湘鄂城绝大多数是上涨的，下跌城市大约仅有1/3。城本年涨跌情况如下图：可见，正如我们多次强调的，“房住不炒”及“稳地价、稳房价”的目的不是要实现房价下跌，不是要刹住房价上涨，而是遏制房价上涨过快。那么，湖南14城是否都如长沙一般严控楼市而房价亲民呢？年房价涨跌如何？13城中有没有城市价格滞后于其房产内在价值而具备增、保值潜力？今天，我们与大家一道共同研究这一课题。PART1湖南14城平均房价涨跌情况前面我们统计了个城市平均房价（下称房价）涨跌情况。在这11个省份中，除了湖南，均是涨多跌少，唯独只有湖南省出现了7涨7跌的平衡现象。如下图：我们看到，7个上涨城市中，长沙房价一如既往的稳定，本年涨幅仅有0.1%；涨幅超过1%的只有娄底和郴州两市，分别上涨3.62%和2.4%；7个下跌城市则有6个城市跌幅超过1%，分别是常德、永州、怀化、岳阳、益阳和衡阳，跌幅分别为-5.34%、-5.05%、-3.73%、-3.35%、-2.86%和-1.28%；张家界跌幅最小，只有-0.19%。可见，下跌是年湖南14城房价变动的主曲调，这与本文提及的其他省份明显不同。但观察湖南14地市绝对房价，其实并不算高。看下图：从上图可以发现，除长沙房价稍高于万元线以外，其他地市房价均在元/平上下。这与鲁苏浙闽粤相差甚远，与毗邻的湖北较为相近，远低于年末全国平均房价元/平，相对而言确实不算太高。PART2湖南14城房价与城市经济一个经济落后的城市，通常房价很难高于经济发达城市。鹤岗的例子虽然极端，但却说明了这个道理。在我们以经济为中心的社会，发达城市收入高、物价高、房价高是极其正常的现象，反之亦然。城市经济决定房产价值，其存在着正相关的逻辑关系是毋庸置疑的。但在时间的某个阶段，又往往存在一定的背离。我们从14城市人均GDP的维度观察房价情况，如下图：分析上图。长沙自不必说，房价与人均GDP均为全省首位；而张家界、永州、湘西、娄底、怀化、邵阳、益阳和郴州等8市人均GDP均在6万元以下，但房价却与相对发达的湘潭、株洲、岳阳和常德四个地市基本相当。上列湘潭等后四个城市人均GDP分别达到7.83、7.45、6.55和6.28万元，已经达到东部省份三线城市的水平。如江苏宿迁市，人均GDP6.28万元，9月份其平均房价达到了9,元/平，山东淄博市人均GDP7.5万元，8月份其平均房价达到了8,元/平。可见，虽然东部省份城市或许由于地域的原因存在着一定的溢价，但从经济的维度看，不能否认湘潭四市无论本省还是外省同级别城市比较，均具有一定的价格优势。PART3湖南14城居民收入对比居民收入这个维度，有动态的“城镇居民可支配收入”和静态的“人均住户存款”两项指标可以考量。通常我们需要此两项指标相互印证，但也会出现两者不符的现象发生，鉴于前者来源于统计部门，故我们则更加采信来源于金融系统的“住户存款”。看下图：表中数据说明，长沙、湘潭和株洲三个城市的“城镇居民可支配收入”与“人均住户存款”基本是相符的，分列前三位次；城镇居民可支配收入指标后三位的分别是怀化、张家界和湘西；人均住户存款指标后三位的分别是湘西、邵阳和岳阳。较为典型的是，岳阳的人均住户存款指标全省末位，尚不足3万元，其“城镇居民可支配收入”却在全省第六位；怀化的住户存款位列第四，居民可支配收入却排在全省倒数第三的位次，亦不足3万，两项指标差距非常明显。但如果以以上两项指标直接评价湖南14地市房价，是不准确的。我们必须引入“房价收入比”和“90平刚需住房首付需动用钱包数量”两个关键指标，才能更加直观的体现居民购买力与房价的关系。PART4湖南14城居民置业购买力置业购买力的体现，一是本城房价与居民可支配收入的比值，即房价收入比；二是由于在买房时需要动用居民家庭的存款，而据樊纲的“六个钱包”论（夫妻双方父母、祖父母、外祖父母家庭存款），我们在城城横向对比中，将城市间不同的平均住房面积变量修改成为90平刚需住房的常量，并据以计算购房交纳首付款需要动用的家庭钱包数量，才能更加准确地体现居民购房消费能力的差异。据上节统计数据及年14城平均房价，我们计算并制图如下：我们看到其中明显的城际差异。长沙虽然房价居全省之首，但由于居民收入较高，其房价收入比仅排在全省第10位次；而张家界却是房价一般水平，房价收入比名列第一，反映了其房价相对本城居民可支配收入而言已经处于高位，大大超过了全省平均房价水平。除了张家界房价收入比超过10并达到11.58之外，永州、岳阳直到郴州包括长沙在内的10个城市相对较为均衡，都在8-10之间；而值得我们