01、前言
据不完全统计，今年以来已有近50个城市出台楼市新政，累计超百次，其中“支持合理需求”成为当下楼市调控的主旋律，3月部分城市楼市有望恢复。
很多小伙伴想不明白，为什么去年还在加码房地产调控，今年就又开始大尺度救市，难道不是应该戳破房地产泡沫让房价大跌吗？
最不济，也应该让房地产不生不灭。
对于这样的小伙伴我只能说，无论是抑制房价过快上涨还是救市，目的都是维持房地产的可持续发展，而不是降房价，更加不是把房地产打趴下。
事实上，由于建房成本不断上涨，国内房价长期看涨，这是经济规律决定的，房地产调控无法改变房价的长期走势。
为了维持房地产的可持续发展，美联储疯狂印钞时，我们加码房地产调控，抑制房价过快上涨；
联储缩减QE、加息、缩表时，我们就放松房地产调控，维持房地产平稳健康运行。
这，就叫做逆周期调控。
逆周期调控目的是，维持房地产的可持续发展，维持经济的可持续发展，确保经济稳步增长，确保金融安全和稳定。
本质上，房地产这个行业就已经不是健康的，所以才需要调控，来让房地产行业回归到健康，平稳的发展状态之中。
所以当大家都在说房地产调控的时候，就意味着房地产本身已经出问题了，而调控，就像是医生治病时的手段，在给房地产治病，让房地产的一些问题被解决，然后无病一生轻。
如果你认可现在的房地产行业是问题的，是需要被调控的，那么就可以接着往下看。
房地产调控，不是地价，也不是房价，而是房地产这个行业发展得太快，太超前了。
如果说，现在的经济现状能够支撑的住房价继续上涨的话，那么根本不会有调控。
在不影响经济发展的情况下，房价高根本不算什么事，只有当房地产已经危及到了其他行业的时候或者说一业兴、百业衰的时候，房地产的调控就已经注定了。
02、杭州二手房挂牌房源已经突破17万套
截至3月2日下午16时，杭州市区二手房挂牌房源已经突破17万套大关，为套。
一方面是库存量激增，另一方面是成交量低位徘徊，杭州二手房市场整体回暖尚需时间。此外，改善型购房率先反弹，~万元价格段最抢手。
年下半年到年上半年国内这波热点城市房价上涨，主要是两个因素造成的：
一、银行大放水。
很多富人阶级收入大增，很多赚了大钱的人，这些人赚到钱以后，一般就会就去买改善房，而且他们手上现金流很宽裕，他们买房一般都是全款，限贷对他们根本没有影响，这些人推高了一部分房价。
二、银行方面管理太松懈。
年年初深圳大张旗鼓的查经营贷，结果不了了之，但却让全国炒房客都知道经营贷可以违法买房，然后楼市里面瞬间出现N多的伪有钱人，他们都用经营贷去全款买房，助推了房价。
现在这两个因素都在逐渐减弱，这就意味着推动房价上涨的两个核心因素都弱了，自然也就无法大涨了。
在过去年之前，国内经济发展很一般，需要一个龙头行业来盘活国内的经济，或者是带动国内经济增长，除了房地产以外，没有别的东西能够承受得了那么大的市场。
当然了，这里面还有一个主要原因是房地产不需要技术，只需要有土地就行，符合当时的情况，所以在年那会，很多地方上都是鼓励大家买房，买房不但利率很低，甚至连契税都给你免了。
当地甚至可以打口号出来让人买房，而且在重点会议上，曾经把发展房地产作为支柱产业写到报告中去，所以那个时候的房地产是属于正能量的，经济全靠它。
可惜，没有什么行业是长盛不衰的，当国内房地产发展到了末期的时候，也就是年的时候，那个时候已经发现房地产过度挤压其他的行业的资源，有些尾大甩不掉了，但是当时各地地方上还积压了天量的库存新房砸到手上。
于是，全国又来了一次轰轰烈烈的棚改去库存，让全国房价从年到年这四年里，基本上都翻了2到3倍，高的甚至4、5倍都有；
而这次上涨，更是在无形之中让国内房地产市场更加的膨胀了起来。但这次棚改去库存的好处是地方上的高库存已经被解决了。
换句话来说，年到年部分地方债务被转移到了居民债务上。然后在这个去库存的阶段，高层出台了针对各地土地供应的政策，这个政策出台以后，各地的将不会像年时一样攒下天量库存。
而且也是在那几年之后，各地开始缩减开支、减少负债，大家都知道，地方债务转移给居民债务的机会就那么一次，以后再欠那么多了，也就没机会转了。
在年底的时候，全国房价基本上都已经涨完了，地方债务已经都去完了，年的时候全国大部分地方楼市都是冷清的。
可以说如果年没有疫情的话，年全国房价就不会涨，这波疫情可以时候是让楼市的风光又延缓了一年。
03、房地产调控，到底是调控什么？
那么问题来了，房地产调控，到底是调控什么？
一、调控房地产占用太多公共资源问题。
房地产占用了其他行业过多资源，就像是一个房地产，占全国接近50%的资金量，而房地产的贡献价值现在已经没有那么高了，所以房地产必须要把资金量让出来。
大家可以把房地产看成是一个垄断性行业，现在不能让房地产再做大下去，让房地产让出份额来，所以现在对房地产就是进行瘦身。
这一轮瘦身之后，全国房企保守估计都要倒闭一半以上，全国的房地产从业人员，包括像小龙虾这样的自媒体人员，都要下岗很多。
二、调控地方和房地产之间的关系。
强行给地方上断奶。
很多人知道土拍收入是地方上的主要收入来源，而土拍收入来得过于简单，这就让很多地方上高层没有心思去发展产业，而一个劲的只想依靠房地产来增收，然后互相就这么越捆越紧，两者就很难分开了。
但这样不利于以后的发展，而且居民杠杆再也加不起来了，现在的居民杠杆已经达到了63%，超过了发达国家的平均标准。
大家要想想，国内的收入只有发达国家的四分之一，但是杠杆率已经超过了平均标准，想想这是未富先欠账，还没发展好就欠一屁股债，下次要是再出了问题，这个债务居民已经扛不住了。
所以，现在不能让地方上再按照以前的思路玩下去了，没人给他们擦屁股了。
三、调控房地产行业发展的速度，让房地产行业等等其他的行业。
国内的房地产有多发达，全球房价头部的十大城市，占了前五名。这五大城市里面的上海，算是内地有钱的城市了，就这人均收入也只有其他国际大城市的5分之一，这里面就说明房地产行业发展已经太超前了。
如果房地产不降温，那么假设收入也达到了国外那些发达国家的水平，房价难道会是他们的五倍吗？
现在是其他行业都还没搞起来，房地产就长成了一个巨婴，就像一个畸形大头娃娃，头太大、身子撑不住了，所以现在不能让房地产在快速发展了，必须要停下来。
四、民心所向。
现在房地产已经是臭名昭著了，用这四个字来形容房地产，应该是一点问题都没有。
在国内大部分年轻人心里，提到房地产很少有不骂的，如果说舆论导致可以让房价下跌的话，那么国内房价已经跌1万次了。
以前国内的贫富差距还没有这么大，或者说过去的互联网不发达，就算贫富差距大，大家心里也不清楚，所以没有对比感。
而现在互联网太发达了，大家都清楚地看到那些有钱人的生活是什么样的，然后导致大家贫富差距越来越大的主要原因，就是房产。
举一个很简单的例子，年这一波上海房价大涨，两个年轻人本来身家差不多，只不过一个拿着现金，一个拿着等价的房子，工资也差不多，结果这一年房价大涨，瞬间拿着现金的年轻人就被买了房的年轻人给拉开了距离。
这种瞬间来的财富差距感，是足以击毁一个年轻人的劳动致富的信仰。
现在年轻人很有没有不厌恶房地产的，在这种舆论导向下，楼市调控就成了疏解大家情绪的一个发泄通道，你做了至少比你不做强。
04、总结
前两天讲了一个城市楼市去化周期的事情，很多人可能还不是太理解，12个月、18个月、36个月的差异。
住建部有个规定，是根据去化周期来制定的。如果去化周期低于12个月，这个城市是要加快供地的；如果去化周期在12个月到18个月之间，是要适当增加土地供给，18个月到36个月，则需要减少供地；如果超过36个月以上，择要停止供地。
这个其实是一个政策性调节，当然主要是针对地方土地出让方面的，现在三四线楼市的去化周期达到了21个月，也就是需要减少供地，因为房子卖得很慢，市场在冷却。
以数据为例，江苏的地级市，基本上还属于12个月左右的去化周期，是正常的；但是南通的通州和镇江的丹阳，则分别达到了32.8个月和38.9个月，这些地方已经要停止供地了，说明市场非常冷清了。
但是这个数据其实并不是及时的，为什么呢？
因为房子建设是有周期的，前两年其实卖了不少地，很多楼盘会在今年开盘销售。
估计去化周期还要延长，很多二线城市的去化周期会去往18个月，而超过36个月的城市会越来越多。