本报记者王丽新见习记者陈潇
改善优质房企资产负债表迎来新动向，规模较大的民营房企或迎来较大发展空间。
日前，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确提及“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展‘资产激活’、‘负债接续’、‘权益补充’、‘预期提升’四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。”
华泰证券表示，本次会议从定义、手段、目标三维度，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，或将加速地产金融支持政策落地。叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企扩散。
改善资产负债表是“重中之重”
“从提出‘有效防范化解头部房企风险’到表明‘通过实施改善优质房企资产负债表计划’，支持房企融资和助其回归正常经营将是今年房地产金融工作的重中之重。”中指研究院企业研究总监刘水表示，一方面可以避免再发生房企债务违约，起到稳定市场信心的作用；另一方面则可以做好优质企业与出险企业之间的风险隔离，切断风险传染链。
事实上，自年11月底以来，地产政策“三箭齐发”，地产信用风险蔓延的趋势已经得到初步抑制。据华泰证券统计，12月份以来仅1家房企首次出险，信用风险蔓延的趋势已经得到一定控制。
另有数据显示，在信贷方面，截至1月9日，至少已有家银行向家房地产企业提供意向性授信，总额度超5.4万亿元，有效稳定市场信心。
在债券方面，据克而瑞数据，12月份房企总计发行债券.6亿元，环比增加92.2%，同比增加30.3%。在并购重组或地产债引入增量资金方面，刘水表示，AMC或者信托融资也会起到作用。如AMC或者信托机构可以帮助盘活房企存量资产，帮助支持房企的信托债务等存量债务展期，增强房企流动性，缓解偿债压力。
在股权融资方面，自年11月底恢复上市房企再融资以来，据《证券日报》记者统计，已有36家涉房企业公告筹划股权融资，其中已披露预案中涉及金额达亿元。
“股权融资对资产负债表改善最为直接，一方面股权融资没有债务利息，融资成本较低。另一方面，属于权益融资，不会新增偿债压力。能直接有效降低杠杆率，改善资产负债表状况。股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，降低杠杆率，能直接有效改善资产负债表。”刘水表示。
风险化解继续提速
“观察年四季度以来的工作，其实有非常清晰的逻辑线。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产负债表的优化工作在持续推进，目标清晰，实操层面也逐渐进入实质阶段，开始覆盖到有优质资产且被“误伤”的部分民营房企。
严跃进表示，具体而言，四项行动中的“资产激活”意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，加快REITs产品等模式的介入；“负债接续”意味着对负债的展期、债转股、资产出售偿债要加快；“权益补充”以及“预期提升”则意味要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，并不断修复投资者以及购房者对市场的信心。
“尽管意向性授信有所增长，但从近期信贷投放来看，金融机构对信贷投放的信心仍然并不够充足。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，因此，不管是稳增长、扩内需，还是守住不发生风险底线，都需要在供给和需求两端积极纾困地产。
“前期监管层强调对合理融资需求要予以满足，加大收并购等等，而此次会议提到的四项行动，就是对推进地产融资正常化、纾困优质房企，推进保交楼，落实‘三支箭’的进一步部署。”李宇嘉表示，在资产价格逐步企稳的背景下，机构将有可能加速进场进行收并购、资产重组，或扶持优质房企，而四项行动也将是这些机构的行动指南。
“此次会议后，对增量风险会起到积极有效防范作用。此次改善资产负债表的对象是系统重要性的优质房企，主要是防范化解优质头部房企风险，将能有效避免头部优质房企发生债务违约。”刘水表示，但其他房企受到支持有限。已经发生债务违约的房企，还没有有效的风险化解方式。目前来看，存量风险化解还没有有效的系统性的化解方案。
优质民营房企或迎来弹性扩表机会
1月11日，有消息称，改善优质房企资产负债表计划所涉房企名单出炉，包括龙湖、金地、碧桂园、新城控股、美的置业、远洋、滨江等多家头部民营房企在列，但截至记者发稿，多家房企暂未予以回应。
“此次房地产领域也提及了‘系统重要性’概念，这也说明全国销售业绩TOP的很多企业，或都有望纳入到此类重要性房企的名单之中。”严跃进表示，部分优质头部房企可能迎来弹性扩表机会。
“优质房企的‘优质’体现在，专注主业、合规经营、资质良好。‘系统重要性’则体现在规模、开发经营能力、行业影响力、上下游合作广度等多个方面，行业规模大、参与程度深、联动范围广的房企拥有此特质。”刘水表示。
“这就是优币驱逐劣币的过程，也是行业风险出清的过程。这些优质企业应该是经营稳健、开发运营能力强等综合实力表现良好的企业，主要以一些国企央企及大型的民营房地产企业为主。”同策研究院资深分析师肖云祥表示。
对此，国金证券在研报中表示，在供给侧融资力度和范围持续加大的背景下，我们认为尚未出险的民营房企将有较大的机会。此外，关联的物管公司在保交楼和经济复苏的背景下，也有较大的恢复空间，而头部央企国企和改善型房企则会更受需求侧宽松政策的利好。
那么在利好政策的背景下，房企又会有何改变呢？
“未来房企会在两个方向上改变。第一是财务方面，优化资产负债结构，降低负债水平，降低杠杆率。严格财务纪律，行业上行阶段，不激进加杠杆，使资产负债表始终在安全区间；第二是发展策略方面专注主业、合规经营、经营稳健，探索新发展模式。”刘水表示，我国房地产发展进入新阶段，基本特征是增量空间有限、存量规模很大、每年总体规模很大，房企业务策略需要转变，转向开发与运营并重，提高存量资产运营能力，积极发展运营类业务。