年11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“央行16条”），对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。
房谱总评：
新政出台之前的“房地产市场融资”：
①、债务融资：被“三道红线”、“两类占比”、“要求”严格约束；
②、股权融资：被全面禁止（“双10%”融资新规依然禁止投向房地产业务）。
因此，房地产特别依赖表外融资和非标融资，这也为今天的房企债务危机埋下隐患。
此次新政出台，标志着对房地产行业由“救项目不救企业”，修正为“救项目+救企业”，这对于“保交楼、房企纾困、市场平稳健康发展”有着重要意义。
逻辑框架：
逐条点评：
关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知
银发〔〕号
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的。不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：
一
保持房地产融资平稳有序
（一）稳定房地产开发贷款投放。
坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
房谱解读：
一视同仁，源自“两个毫不动摇”思想。即二十大会议报告“坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。”
-------------------
（二）支持个人住房贷款合理需求。
支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。
房谱解读：
首套商贷利=LPR-20BP(目前4.1%)，已处于历史最低点，但首付比例估计很难从三成降到二成，因为银行需要安全垫。
二套商贷利率=LPR+60BP（目前4.9%），期待新政后对“加点数”亦有所放宽，但首付比例估计很难从四成降到三成，因为需要区别于首套刚需。
-------------------
（三）稳定建筑企业信贷投放。
鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。
房谱解读：
建筑企业垫资是常态，在“保交楼”原则下，“工程款优先权”也无法发挥作用（工程款优先权具有优于抵押权和其他债权的效力）。
新政出台后，金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定（银发〔〕92号）。
-------------------
（四）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
房谱解读：
①、允许额外多展期一年；
②、展期后，银行不用纳入不良、房企不会降低评级。
（1）银行
根据《贷款通则》：“短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。”
此次房地产新规规定，可以上述基础上再多展期一年，缓解压力。
（2）分类
根据《贷款风险分类指引》：“由于借款人财务状况恶化，或无力还款而对借款合同还款条款作出调整”的贷款调整后至少下调至次级类。
这次新规给予特赦，可以不用调整贷款风险等级，这是此次新政最核心的一部分。给金融机构重要喘息机会，以时间换取空间。
（3）房企
贷款展期不用降低风险等级，不影响征信，就不会触发债务交叉违约条款，稳定房企资金链，实现“保交付为第一要务”，只是展期合理化之后，房企的债券发行可能更需要增信。
（4）信托
信托公司没有银行那么严格的资本充足率、流动率、拨备率、不良贷款率、存款准备金等等的限制，出险后难以有相应的风控手段和资本去稀释，很容易形成群体性事件，影响社会稳定（尤其影子银行），所以信托产品很难随意展期（逾期）。
-------------------
（五）保持债券融资基本稳定。
支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
房谱解读：
中债信用增进、银行间市场交易商协会已经组织多轮民营房企座谈会，通过中债增信的方式来支持房企发行债券。
11月8日，交易商协会表示，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
11月9日，中债增信发布通知称，为推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房企增信服务力度，意向民营房企可填写《项目需求意向表》，并向该公司提出增信需求。
-------------------
（六）保持信托等资管产品融资稳定。
鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
房谱解读：
此前信托公司严格执行“控增量”和“要求”（房地产项目贷款融资要求四证齐全、30％资本金和二级资质）。
此次新政实际涉及“房地产信托转型”概念—房企项目并购（存量业务）、商业养老、租赁住房（房住不炒，住房保障体系建设）。
二
积极做好“保交楼”金融服务
（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。
支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
房谱解读：
政策性银行“保交楼”专项借款是解决当下楼市烂尾风险的紧急措施。初期规模可能达到亿，由央行指导三家政策性银行（国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行）在现有贷款额度中安排，中央财政予以贴息。
这里最核心的就是专项借款纳入地方政府债务管理，由地方政府承担本地区“保交楼项目”的统借统还责任。
-------------------
（八）鼓励金融机构提供配套融资支持。
在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。
新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。
对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
房谱解读：
正式提及“有条件免责”，这是文件的核心亮点，对于有充裕剩余货值的“好项目”，保交付推进节奏有望加快，但也强调市场化原则和商业自愿前提，“差项目”短期仍待解决。
三
积极配合做好受困房地产企业风险处置
（九）做好房地产项目并购金融支持。
鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。
房谱解读：
年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企的优质项目。
年1月，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
可见此前的通知仅涉及出险和困难的“大型房企”的“优质项目”的兼并收购，不涉及”企业本身兼并和其他普通收购”。
本次新政，没有再强调“大型房企”和“优质项目”（把甄选权交给市场），但同时依然不涉及“房企兼并、其他普通收购”这两类并购。
-------------------
（十）积极探索市场化支持方式。
对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
房谱解读：
重整投资+设立基金+市场化化解。举例：盘活佳兆业南沙“悦伴湾”项目，即由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。
四
依法保障住房金融消费者合法权益
（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息。
对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。
房谱解读：
“因购房合同发生改变或解除的”--此条和“保交楼”有关。
-------------------
（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益。
个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。
五
阶段性调整部分金融管理政策
（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
房谱解读：
-------------------
（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策。
相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
房谱解读：
参见央行联合银保监会《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近家的企业进入司法破产重整，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。
六
加大住房租赁金融支持力度
（十五）优化住房租赁信贷服务。
引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
房谱解读：
《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（银发〔〕30号）已经规定，银行业金融机构向持有《保障性租赁住房项目认定书》的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。
此次“商业地产改造为保障性租赁住房......”是新提。
（十六）拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
房谱解读：
11月8日，建设银行举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立。
基金募集规模为人民币亿元。其中，建设银行认缴人民币.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。
建信住房租赁基金分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金，并由建设银行提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，由地方政府在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
年11月11日