大家都知道，今年年初，青岛楼市迎来了久违的回暖，而且回暖形势比较强烈。
我在当时曾说过，这可能是青岛二手房东置换、套现的最后一次机会。
如今，疫情三年积攒的买房需求已经消化，青岛楼市又重归宁静。
这很大可能意味着，青岛二手房东最后一次离场的机会已经过去。
这个离场机会，并不是说以后房子就卖不出去了，而是说想在一个价格相对舒服的点上卖房，已经不大可能。
我之所以这么说，并不是基于城镇化、出生率等长期影响指标，而是根据楼市的即时数据推测的。
我们来看看青岛二手房东面临的严峻形势：
一是房价下降。
国家统计局的数据中，青岛二手房价无论同比还是环比，都是下降的，尤其是同比下降幅度比较大：
从冰山指数来看，经过今年2月和3月上旬短暂的市场活跃、价格上涨后，现在房价又开始掉头往下：
降价房源和涨价房源的对比来看，降价房源数量明显增多：
楼市历来买涨不买跌，房价下降的结果就是，楼市越来越难，越来越难卖，降价的越来越多。
二是房源增多。
有时候二手房市场就是很奇怪，越降价，卖房的越多。
下图青岛二手房供需走势图，近两个月新增带看逐渐减少，新增房源却逐渐增多：
今天，贝壳上青岛的二手房挂牌量为套，而就在今年3月1日时，挂牌量只有8万套，一个多月上涨了1.3万套。
这还是减去了成交量之后的净增加量。
根据青岛新闻网的报道，青岛每月纯增加的二手房数量为1.5万套左右：
房源增多，房价下降，最终就会造成卖不出去的结果。
三是卖不出去。
贝壳网上，青岛各区市的成交周期都在36个月以上，也就是3年以上：
这是贝壳网能够显示的最长成交周期，实际可能还要更长。
卖个房子，平均要3年以上才能卖出去，你说难不难。
而且，大部分的房子都是有价无市，不大降价根本无人问津。
很多卖房子的都是置换需求，旧房子卖不出去，新房子就没法买，最终影响楼市的整体繁荣。
四是持有收益过低。
青岛的租金已经很多年没有上涨了，现在万的套二也就能出租0元/月（全市平均），那么一年也就是2.4万。
银行目前五年期的存款利率大约是2.7%，那么万一年的存款利率是5.4万，远大于租金。
更何况，很多人都会拿去理财，收益是要明显大于存款利率的。
这么一对比，如果你的房子价格不涨，自己又不住，那么持有的租金收益还不如卖掉去吃存款利息，这真的是很悲哀。
上面这么分析还是基于没有贷款的情况下，如果你有贷款，可以按照我在《关于房子，细思极恐》《青岛房子涨了21万，算下来竟然还赔了38万！》两篇文章的分析来计算。
我们来看看城阳区某总价万的房子，假设你买的平，单价1.65万、贷款利率4.1%，那么5年后的持有成本为：
因为这个盘毛坯交付，算上租金收益的话就得算装修成本，所以这两项都不计入。
这样的话，5年后必须涨到总价万、单价2万元才能保本。
10年后，数据更加扎眼：
10年后，总价必须涨到万、单价2.34万才能保本。
可见，除非房价大涨，不然都不能覆盖持有成本，大部分人的房子是越放越赔钱。
五是房地产税“山雨欲来风满楼”。
我在《突发：青岛全面启动存量房屋数据采集工作！这是房地产税要来了？》一文中写过：
青岛已经全面启动存量房屋数据采集工作，同时青岛又是我国第二批涉税房地产价格认定数字化转型试点城市，具备征收房地产税的技术条件。
青岛是有可能成为房地产税试点城市的，这对于二手房东是一个不好的消息。
以上，就是青岛房东们面临的五点严峻形势。
看了这些数据，我说青岛房东已经错过了最后一次卖房机会，或者说是最佳卖房机会，大家应该不会有太多意见吧。
基于此，我对买房者的建议是：刚需、改善因为是刚性需求，该买房还是应该买。无论房价涨不涨，你都得居住，总不能让老婆孩子一直租房子，那样家庭没有安全感、获得感，也会显着人生很失败。
手里持有过多房子的，要及时止损，多换少、劣换优，应对未来即将到来的楼市新局面和房地产税。
我对青岛相关部门的建议是，青岛的这一轮回暖已经基本消失，可以启动全部解除限购、降低首付比例、适当棚改等大招了。
#青岛#