红周刊丨熊颖
不动产私募的重新打开，意味着房企在获取融资、缓解资金面压力上多了一个新的有力手段。不动产私募试点的政策重心主要还是为了保交楼和盘活存量住宅。
证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，为解决房地产融资端又注入一针强心剂。自年四季度以来，“三支箭”等一系列利好政策投向房地产市场，不过据《红周刊》近期从业内人士方面了解来看，当前房地产融资难的现状并没有迎来明显好转。近期私募重回房地产，这是自年不动产私募政策逐步收紧之后的首次放松。在业内人士看来，这一信号，有望为房企融资带来实质性的改善。
私募重回房地产：
曾有万亿市场规模
2月20日，证监会发文，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，启动不动产私募投资基金试点工作。
而由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
值得注意的是，这是自年不动产私募政策逐步收紧之后的首次放松。私募资金投向房地产政策收紧之前，不动产私募市场规模超万亿。《红周刊》综合诺承投资、珩昱投资等研报数据发现，中国人民币不动产基金市场在年、年、年的总管理资金规模依次为1.5万亿元、1.7万亿、2万亿元。而到了年下半年，私募投资基金参与住宅项目的投资被事实叫停。金融从业者许杰（化名）向《红周刊》回忆表示，年下半年，我去一家地产基金面试，当时公司就表示下半年基协就不让备案了。
随后不动产基金规模迅速缩水。截至年末，中基协存续私募股权房地产基金只、存续规模亿元。
资深地产人士
西峯向《红周刊》指出，表面上政策对不动产私募基金投资进行了整体性规范，加强监管。但加强管控、把握风险点，是为了后面更大的发行规模。一位私募地产从业者张嘉（化名）也向《红周刊》表示，现在启动不动产私募投资基金试点，解决了私募基金管理人的备案通道问题，以前很多的私募地产基金通过股权方式来投资房地产都是打的“擦边球”，但现在明确有了不动产私募基金的分类，对私募基金投资房地产，是一个明显利好。
利好改善融资
盘活存量房解决烂尾楼问题
2月20日，中基协正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》），《指引》明确了不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》表示，对房企来说，不动产私募的重新打开，意味着房企在获取融资、缓解资金面压力上多了一个新的有力手段。
在
西峯看来，“启动不动产私募投资基金试点，是过去一年多时间以来对房地产市场最为有效的一大政策。”之所以这么说，是由于在过去一年半时间内，大量大、中型房企爆雷，虽然期间“三支箭”等各类政策、方法都尝试过了，却很难起到明显效果。需要注意的是，之前的资金宽松政策是从债项上来提供融资，但实际金融机构在放贷过程中阻力较大。以银行放贷为例，它有一系列放贷限制，比如，是否符合“三条红线”标准、向优秀企业倾斜等等。资金最终流向优质房企，真正资金紧缺、濒临危险的房企还是很难获取融资额度。现在房企的问题不是光借钱就能解决的，而是要补充资本金。而此次启动不动产私募投资基金试点，就是补充资本金，从权益性的角度来解决问题。张嘉向《红周刊》分析表示，根据政策可以看到，它主要是为了解决存量不动产的一个资金需求问题，而不是为了给房企去拿地，有一个比较明确的范围。
值得注意的是，存量房住宅项目可以分为两类，一类是正常还在开发的存量项目；一类是爆雷房企出险了的存量项目，也可以称作烂尾楼。
根据易居研究院智库中心发布的《年全国烂尾楼研究报告》，年上半年全国烂尾楼面积为2.31亿平方米，而如若按1万元房价计算，烂尾楼价值2.31万亿元。
许杰指出，启动不动产私募试点的政策重心主要还是为了保交楼和盘活存量住宅。在此之前，虽然也有AMC机构参与纾困，但仅依靠其发债和贷款，所能组织的资金有限。而如若不动产私募能重回之前的万亿规模，理想状态下，借助不动产私募基本能解决当前的烂尾楼问题。
基金管理人、投资者门槛较高
投资者投资意愿还有待观察
不难看出，对整个房地产行业而言，私募资金的重新回归，堪比“久旱逢甘霖”。但值得注意的是，不动产私募投资基金还对私募股权基金管理人、投资者门槛等方面做出了明确要求。而对基金管理人、投资者门槛的较高要求也有可能影响后续政策的实施效果。
根据《指引》，私募股权投资基金管理人需满足：实缴资本不低于万元人民币；具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于亿元人民币；具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验等条件。
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