来源：地产情报站
一年一年过得飞快，眼看又快到11月中旬了，寒意渐浓，很多北方城市已经开始了试供暖，年底越来越近了。面对众多城市的众多楼盘，很多人可能会头脑空白不知如何选择。春江水暖鸭先知，风口某些地方确实有。站长这次从城市发展、人口、房价等众多指标免费分析（网上大都是收费的）。已经上车的人也可以了解一下自己的房子未来会不会升值。
房价未来可能上涨
国家统计局数据显示，年1-9月，全国房地产开发投资亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月持平。其中，住宅投资亿元，同比增长14.9%，增速持平。但值得注意的是，今年以来，房地产投资增速总体上呈现出下降趋势。
房地产投资下降，说明供给减少。今年9月末，中国商品住宅库存已经回落到年的水平，库存实际上已经大幅下降。如果未来供给持续下降，那未来房价上涨就是大概率事件。
房地产发展空间
今年可以说是国内楼市的一个重要转折点，国内房地产已经经历了高速发展的黄金十年，现在市场已经十分成熟。今年房地产行业规模大概是16万亿左右。
政策收紧，确实压制了房价过快上涨。但换个角度来看，恰恰是因为这些政策延缓了中国房地产市场供需缺口的弥合，客观上也避免了房地产市场过早出现过度供应的问题，延长了我国房地产市场长期可持续发展的时间和空间。
而从房地产需求看，现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%，远远低于发达国家80%的平均水平，根据国务院发布的《国家人口发展规划-》，年我国城镇化率将达到70%。
预计今后5-10年城镇人口仍会以每年万人左右的速度增加，因城镇化而产生的住房需求依然具有可持续性。
即使结婚率降低，人口增速逐渐放缓，未来10年因人口增长和进一步城镇化而形成的房地产需求依然会非常强劲（保守估计，中国的城镇化率在今后10年至少可以再增加12个百分点，达到71%，即增加1.7亿城镇居民）。
与此同时，尽管中国经济已从高速增长转为中速增长，但名义GDP增长率近年来依然维持在6%-9%之间，城镇居民人均可支配收入的成长维持在7%-8%之间。即便未来10年名义GDP和收入增速进一步下降，估计年均增速可维持在5%左右。这意味着，因收入成长带来的改善性需求也还有长足的发展空间。
城镇居民人均住房面积稳步提升，到年已达36.6平方米，开始由“有房住”向“住好房”转变。而二孩生育率提升和人口寿命延长带来家庭结构变化，带动了年均3%-5%的存量改善需求。
数据来源：美联储圣路易斯分行
作为参考，我们可以看看房地产市场已经发展了近百年的美国。作为一个拥有3.3亿人口、人均GDP接近6万美元、城镇化率达到82%的经济体，虽然在过去20年里经历了一场大幅度的房地产市场调整（-年），但美国的房价依然展现出长期上涨的趋势。
即便对美国这样一个非常成熟的房地产市场来说，仅靠人口增长和收入增长依然可以支撑房地产市场的长期可持续发展。这对中国房地产市场的发展趋势有一定的借鉴意义。所以，大家一定要细心注意城市发展轮动周期，踏准城市发展节奏，仔细挑选项目。
湾区楼市风口已至
从目前的情况来看，中国城市格局正在进行第三次洗牌。年2月21日，国家发改委发布《培育发展现代化都市圈的指导及意见》明确提出，到年形成若干具有全球影响力的都市圈。这意味着，中国都市圈时代来临。
既然是投资，那么看的就是城市的未来。如果按照万以上城区常住人口的入门标准看，未来都市圈可能会在这些城市中产生：
上海、北京、深圳、广州、武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳、西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门。如果按照这个情况来看，我国未来的都市圈将会超过30个。
但还没有确定的事情，站长轻易不发表看法，毕竟说哪个都好，但没有一个是确定性的，等于没有说。在这里重点要提的是，湾区对香港全面放开了买房。
年11月6日召开的粤港澳大湾区建设领导小组会议，公布了16项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施。象征着都市圈利好政策正式落地。
根据政策，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。而且港澳居民或居民随迁子女按规定享受居住地学前教育服务，以及落实港澳居民子女按当地随迁子女有关政策参加中考，入读高中。便利香港居民在内地学习、就业，以及退休后在内地生活。
这一战略性的规划，把深圳的地位进一步提升，更加为粤港澳大湾区注入一剂强心针。
众所周知，世界著名的湾区经济有纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区、伦敦港、悉尼湾区。其中名列“世界三大湾区”的是经济实力最强的东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区。未来粤港澳大湾区也有可能闻名世界。
粤港澳大湾区由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个地市组成。在世界知名湾区里，深圳湾的人口和面积都是最大的，目前有多万人口，将来有可能进一步提升到1亿人口以上。
就经济规模而言，年粤港澳大湾区的整体经济规模已经接近11万亿元，占全国GDP总量的13%左右。而整个大湾区所聚集的资金总量（本外币存款总额），则高达30万亿人民币。经济总量已超过旧金山湾区，居四大湾区第二，进出口贸易额约是东京湾区的3倍以上，区域港口集装箱吞吐量约是世界三大湾区总和的4.5倍。
其中湾区的深圳，年GDP已经突破2.42万亿元，高出香港亿元左右。而且这些地区的人均GDP较高，其中深圳年人均GDP达到19.3万元，在一线城市中排名靠前。而且近两年广东省一年净流入人口超过万。而涌入广东的人口绝大部分都是去往粤港澳大湾区。有年轻人，经济就有活力，经济好了，当然得置业。
新出的政策让香港人买房更容易了，子女教育也搞定了。预计将来会有大量香港人前往广东置业。因为香港人月工资几万元十分普遍，而香港房子0万属于起步价。而广东的房子对香港人来说入手相对轻松，就像拿着一线城市的收入去县城买房一般。如果香港人拿着万去惠州、中山、肇庆、江门买房，基本上可以所向披靡，横扫楼盘。
从历史数据看，香港人内地置业主要集中在珠三角，其中在深圳最集中。有机构统计了年上半年的数据，发现深圳的住宅有3.2%被香港人买走，其中80%集中在原特区内，老牌中心区——罗湖区的房子最受欢迎。
在户型上，香港人最爱买两房，占比35%；其次是一房户型，成交占比33%。三房户型占比22%，四房仅占8%。价格方面来看，香港人购置房产的套均总价为万元，总价中位数万。
就投资而言，粤港澳大湾区那么大，哪个城市房价较低，可以收获房价上涨红利呢？总不能在高点当接盘侠追涨杀跌吧。
给建议的话，站长首推惠州。由于邻近香港深圳，又拥有土地、空间、海域广阔等优势，惠州的区位竞争力将越发明显。
就房价而言，深圳均价约为50元/㎡较高。而惠州房价在湾区算比较低的，单价只有1万元/平方米。交通方面，惠州是广东省内高铁站点最多的城市。从惠州南站出发，26分钟抵达深圳北，1小时左右抵达香港西九龙站，目前均已实现通车。
不仅于此，惠州平潭机场已被确定为深圳的第二机场，惠州平潭机场已通航线包括温州在内的国内31个城市。在大湾区内的广东城市中，除广州、深圳和珠海外，只有惠州拥有机场大配套，该区域未来增值潜力不可限量。
从总体看，未来中国城市群的发展格局愈发清晰：长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群有望成为中国最具发展潜力的区域。
此外，还有一些城市也不错，比如苏州、无锡等。
苏州
新建住宅均价约为元/㎡
苏州，第一批历史文化名城，但房价却比杭州便宜许多。而且苏州古城保存完好，新区重点发展经济，在此处购房可以享受天堂般的美景，而且升值潜力大。
无锡
新建住宅均价约为元/㎡
从长期的角度和发展来看，无锡房价从年开始一路在不急不躁的涨，特别无锡的郊区地价正在越来越高，在今年6月横屏一段时间后，继续上涨。从以往看，每次房价上涨也是脉冲式，并非连续涨，而是上涨后横盘——再上涨再横盘的过程。
因为每次房价大涨后，就会用时间来换空间，等经济的增长，等人民的储蓄，毕竟一夜暴富是少数，大部分人财富的积累是需要一定的时间的。
而一线城市虽然接盘侠众多，但因为限购和限贷政策，无法大涨。如果政策出现松绑，楼市有可能继续上涨，这个需要多看政策走向。
对于三四线城市，适合选择棚改量较小、人口支撑强，有一定产业基础的。
怎么样判断一个城市的投资潜力？
上面说了都市圈的概念，那么到底怎么判断一个城市是否有投资的潜力呢？投资买房，首先要考虑的就是未来房子是好变现的。那么这里就有一个很重要的指标，就是二手房交易的活跃度。
二手房市场反映的是人们对当地市场的信心和价值的基本判断。如果一个城市的二手房交易活跃，就从侧面说明，这个城市房产投资是有潜力的。一般来说，成熟市场的二手交易相对来说是活跃的。
如果一个城市的二手房市场非常冷清，而房价较高，说明高价就像空中楼阁般是缺乏实际支撑的，风险较高。
那如何来判断一个城市二手房交易的活跃度呢？
1、上网看新房和二手房的成交量。如果这个城市每个月的二手房的成交量远远超过新房的成交量，那么这个城市可投资的价值就更大。
2、看中介门店数量。如果一个城市里大街小巷到处都是中介的话，那么从侧面反映，这个城市的二手房的交易量还是很可观的。
全国城市众多，限于篇幅不可能面面俱到，除此之外，大家还可以从以下方面进行分析。
城市经济发展
楼市和城市发展息息相关，看看一线城市什么都贵，那是因为城市的总体经济发展好，所以吸引人才。一线城市动辄几千万的人口数量，是城市经济持续增长的动力。巨大的需求，也是房价增长的动力。
交通取决价位
离市中心越近，交通纽带也会越多，自然而然的交通也会更加便捷，而往外就会越来越少，价格的波动自然与所处的交通有着密切的关系。买房时，要看区域内的交通是否有交通设施的建设规划，如高速路、公交枢纽、地铁站等
设施配套情况
商场、医院、娱乐场所都是一些最标准的配套。最主要的还是学区，优质的学区房对于房产升值的推动作用是巨大的，有时候一个片区的价格都会被一所学校所刺激。所以选择好学校至关重要。
买房是一门非常大的学问，房产投资已经从以前的一线随便买就能躺赚的时代转向了价值时代，需要考虑很多内容。无论是宏观还是微观，都需要深入研究，在市场中反复磨练自己。最好还是以刚需的心理买房，少受情绪干扰。涨了不大喜，跌了不大悲，以长期的眼光看楼市的市值变化。