楼市“金九银十”定律
今年“失灵”了！
刚刚过去的“金九”可谓是黯淡无光。9月份，厦门一手和二手住宅累计成交套房，其中一手住宅成交仅套，日均仅9.5套，同比大跌52.8%。不仅“金九”黯淡无光，“银十”也开局不利，今年的国庆黄金周，厦门商品住宅仅成交27套，创下近5年来国庆黄金周成交量新低。
9月底，厦门万科白鹭郡推出套特价房，打响了新建住宅大幅降价的“第一枪”。对此，厦门资深房地产业者表示，“不差钱”的万科都带头降价去库存，“活下去”或将考验绝大多数房地产开发企业。
利好“失灵”
国庆假期新房成交创近五年来新低
今年国庆长假厦门楼市的表现，出乎许多房地产业者的预期。
9月底，厦门推出了落户新政。巧合的是，央行适逢其时降低存款准备金率1%。面对这样的重磅利好，当时不少厦门业者表示，这不啻于给低迷的厦门楼市打了一剂“强心针”，今年的国庆黄金周值得期待。
然而，出人意料的是，“银十”开局并没有出现开发商期待中的销售回暖。
数据显示：10月第一周(10.1-10.7)，厦门商品房成交套，住宅仅成交27套，成交面积平方米，其中普通住宅23套，别墅4套。其中，10月2日至8日，厦门全市仅9个商品住宅项目成交，同安占3席、集美和翔安各占2席、海沧占1席，思明和湖里均无项目成交。
据厦门网上房地产网统计数据显示，10月份的前十天，厦门全市一手住宅网签仅90套。其中，思明区一手住宅网签5套，成交面积平方米，湖里区零网签，海沧、集美、同安和翔安分别网签7套、24套、38套和16套。
导报记者查阅了自年以来，近五年厦门楼市在国庆黄金周的成交记录发现，今年的成交情况尤为“尴尬”：-年，历年来国庆黄金周厦门的住宅成交套数分别为套、套、30套、套和27套。不难看出，今年国庆黄金周成交量再创5年来新低。
而在刚刚过去的9月份，厦门全市新建商品房成交套，其中一手住宅仅成交套，环比下跌36.26%，日均约9.5套；与去年同期相比下跌52.83%。
与一手住宅的“凉凉”相比，二手住宅的成交略好些。
据某房地产专业网站统计数据显示，9月第三周（9.17-9.23）厦门二手房网签累计套，环比下跌8%；其中二手住宅成交套，环比下跌9%，日均成交54套。
国庆节后，厦门二手住宅成交情况类似。据导报记者统计，10月8日至11日，厦门二手住宅成交累计套，日均成交约51套。
局面尴尬
“热情”的开发商“冷漠”的购房者
相比于购房者的“冷”，开发商可以说是“剃头挑子一头热”。
尽管9月份厦门楼市成交量低迷，但国庆节前夕，厦门商品住宅新增供应量仍在放大，仅仅9月29日和30日两天，就有万科白鹭郡、翔安金茂悦、保利垫叁仟栋三期、融侨铂樾府等4个项目申领到销售许可证，总共获批房源多达套。
而在此之前，厦门已有7个新楼盘获得销售许可证，具体包括位于同安的特房银溪墅府、古龙山语听溪、融创大同府及泰禾世茂汀溪院子等四个新盘，还有位于翔安的雅居乐御宾府、世茂国风宸曦，再加上位于集美杏林湾的IOI棕榈城。其中，特房银溪墅府、融创大同府、IOI棕榈城已于9月中下旬开盘。
据导报记者初步统计，9月份以来，在厦门拿到销售许可的新楼盘多达11个项目，累计获批新建商品房套数达套，累计获批商品房面积多达平方米。如果算上8月份拿到销售许可证的9个项目，累计获批套商品房，累计获批新建商品房面积约平方米。因此，自今年8月份以来，厦门开发企业获批新建商品房项目高达20个，累计获批商品房套数超过套，获批新建商品房面积高达平方米。“8、9月份厦门一举有20个项目获批销售许可，不难看出，大家对于‘金九银十’还是挺期待的。”近日，有资深厦门业者如此表示。
导报记者注意到，国庆黄金周期间，厦门多个楼盘借着小长假热点进行营销，推出特价房、折扣优惠等吸引购房者的眼球。
譬如，10月1日，首开万科白鹭郡开盘当天，有近名客户到场，据称套特价房在五分钟内售罄。
同样在当天，建发武地央著鲤乐荟暨新中式景观示范区正式开放，现场吸引了数千人慕名到场。
不过，从黄金周一手房成交数据来看，可谓“看的多，买的少”。
寒意来袭
“活下去”考验厦门房企
进入10月份后，厦门多达17楼盘有加推计划，而且以纯新盘为主打。
在首开万科白鹭郡带头大幅降价甩卖、清库存的影响下，一些较有底气的开发商也开始跟进降价。
近日，有房产代理中介在朋友圈发布消息称，位于漳州招商局经济技术开发区的三盛国际海岸别墅，在国庆节期间迅速推出了特价房。由原价万元一口气降至万元，使用面积平方米，有花园，有露台。
那么，今后还有多少开发商会祭出降价大旗？什么样的开发商有实力开启降价之路呢？
昨日，厦门均和评估董事长王崎表示，账户上并不差钱的万科却率先打响降价“第一枪”，可以看出，万科对未来楼市是相当谨慎的。在以往对于楼市方向的判断上，万科常常很“准确”。
“既然连万科都声称未来三年目标是‘活下去’，今后，其他开发商如何生存下去，显然值得大家深思。”王崎坦言，万科白鹭郡敢于率先降价，是因为其现金流较为充沛，底气很足。相比之下，一些闽派开发企业，因为此前拿了较高价地块，在地价大幅下调后，公司负债率则大幅上升。如果在这一波销售“抢跑”中没能跑在别人前面，未来的资金压力可想而知。
“谁能率先降价，谁就能比别人有更多的机会活下来。”有资深房产界人士这样认为，那些负债率高、资金实力较差的开发商，则很难抢先降价，当有限的刚需被别人抢走之后，高负债率开发企业或面临资金断裂的风险。
上述人士指出，开发商最先拿出来甩卖的，往往是地段、环境较为一般、价格不太坚挺的楼盘，而一些地段好、环境优的楼盘，则会放在后期销售。“比如我是玩收藏的，当经济环境不好逼我舍弃一些藏品时，我肯定会拿保值度较差、我最不喜欢的藏品出清。对开发商来说，房产销售也是同样的道理。”这位人士举了一个浅显易懂的例子。
有投资者赵先生告诉导报记者，在几年前，厦门某开发商“嗅”出限购、限贷政策可能取消时，便大幅打折出清手头公寓。“在那之后的两年内，公寓的价格一路下调，很难出手。”对于房地产开发商的降价甩卖，赵先生记忆犹新。
来源：海峡导报记者钟炳祥