中国房地产报城市与区域治理研究院
一、行业形势
物业管理是房地产市场的延伸，高质量发展的时代需求与城镇化的进程推进物业管理行业高速发展，在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下，行业仍将延续快速增长趋势，走向独立化、市场化进程。
年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造指导意见》，计划到年，力争基本完成年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。年住房和城乡建设部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，提升住宅物业管理服务水平和效能，顺应物业管理行业的时代意义。
随后济南、四川、山东、陕西等多地出台或修订《物业管理条例》，促进居民家庭财产的保值增值，维护住宅小区安定和谐，发挥物业在社区疫情防控中的重要作用。随着物企大力拓展第三方项目、加大收并购力度，物管业务的独立行业属性和趋势明显，物业管理行业从服务于房地产开发业务走向独立。
“十四五”规划和年远景目标纲要明确提出，“开展中国品牌创建行动”“提升自主品牌影响力和竞争力”。因此，物业行业也要以概念定位为核心传递品牌的价值理念，发挥品牌整合效能，提升品牌竞争力。物业企业需要通过进一步优化顾客体验感，完善服务及管理场景营造，加快推进万物互联，扩大业务范围，增强品牌影响力，彰显物业服务企业的服务力，升级服务增强客户黏性，通过品牌传递品质。
基于对物业服务行业的认识，以及对物业服务企业的研究，针对物业服务企业品牌价值进行了深度测评，并形成“中国物业服务企业品牌榜单”。
二、研究方法
（一）技术标准
本研究采用的术语、技术标准与下列国际和国内标准衔接：
《中华人民共和国商标法》（修正）
《中华人民共和国著作权法》（修正）
《中华人民共和国专利法》（修正）
《国民经济行业分类与代码》，GB/T-94
《商业企业品牌评价与企业文化建设指南》，GB/T-
《品牌评价多周期超额收益法》，GB/T-
《住宅建筑规范》，GB-
《房地产估价基本术语标准》，GB/T-
《房地产估价规范》，GB/T-
《品牌评价基础和原则》，ISO-
《品牌评估品牌货币价值评估要求》，ISO-
（二）评价程序
1
确定评价目标
根据品牌价值测算用途、服务对象、使用场景、被测对象品牌价值特性等因素，综合确定评价目标，作为测算方法选取、评价标准确定的基本依据。
2
确定品牌价值影响因子
综合企业的财务、产品质量、创新技术和市场表现等方面的因素，合理、全面衡量非量化因素对品牌价值的影响。
3
解构、描述品牌内涵
界定和描述评价对象品牌，包括其品牌内涵、价值范围等。
4
评估推算模型参数
根据国家有关政策规定、行业技术规范、当前市场形势，综合现有品牌价值测算技术前沿动态，明确基期与评价时点、不同因子现金流预测方式、评价周期内增长率、还原率、平均报酬率、无形资产贡献率系数等模型参数。采用德尔菲法+层次分析法，确定品牌价值强度修正系数中的各指标权重。
5
采集测算模型和修正系数评价体系所需数据
借助企业调查表，以及公开数据、专家评估数据、市场舆情数据和调查数据等多种渠道获取数据。
6
代入数据和各类参数，采用“两步多维修正法”测算品牌价值
根据年近三年企业财务信息，计算每个评价周期内的品牌现金收益（FBC），预测未来各周期品牌现金流；采用适当方法汇总各级评价指标，计算品牌强度系数k；将上述信息输入到评价模型中，计算所测算品牌的价值基础值。
进而构建“品牌价值强度多维修正指标体系”，修正基础值、得出测算结果，作为品牌价值榜排序依据。
三、研究成果
四、榜单解读
物业服务企业品牌价值榜单根据企业规模（资产、市值、合约/在管面积等）、盈利情况（年营收、净利润）、品牌力等指标综合评定，经营性现金流量净额总计超过亿元，平均合约面积为3.53亿平方米，平均在管面积为2.18亿平方米。其中，中海物业、碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活、保利物业、绿城物业服务、广州越秀、金地物业、龙湖智慧服务、宝龙商业物业分列物业服务品牌价值前十。物业服务品牌价值前十到二十包括厦门建发物业、旭辉永升生活服务、新城悦服务、中铁建（北京）物业、招商局积余产业运营服务、金科智慧服务、长城物业、卓越商企、远洋亿家物业、合景悠活集团。
第一，从合约面积与在管面积规模看，头部企业管理面积占比较大。TOP10物业服务企业中，8家企业分别为中海物业、碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活、保利物业、金地物业、龙湖智慧服务、宝龙商业物业均合约或在管面积均超过1亿平方米，合约面积合计为51.2亿平方米，占总体合约面积的29%。进入榜单的物业服务企业合约面积最高的是碧桂园服务，其合约面积达到14.38亿平方米，遥遥领先于其他物业服务企业。在管面积方面，碧桂园物业同样以7.66亿平方米位列在管面积第一位，遥遥领先于第二名雅生活4.89亿平方米。
第二，在经营性现金流量净额上，物业企业随排名位次变化呈阶梯式下降且前后差距明显。年营收最高的为碧桂园，达34.07亿元；雅生活服务和华润万象以26.45亿元紧随其后，绿城物业以10.19亿元位列第四，中海物业、越秀物业、宝龙物业、厦门建发、旭辉永升生活等也超过了5亿元。榜单中50家企业经营性现金流量净额总计为.12亿元，而TOP10物业服务企业营收总额达到.34亿元，排名靠后的多家物业服务企业营收不足1亿元，相比之下落差明显。
第三，上市房企更具有品牌竞争优势。在TOP50物业服务企业中，上市公司占44家，非上市公司6家；物业服务企业上市公司占88%。其中TOP10物业服务企业仅金地物业和龙湖物业为非上市公司。大多数物业服务企业选择在香港上市，其中港股房企40家（含A+H），A股房企4家（含A+H及母公司上市）。
第四，在品牌物业服务管理上，实行”基础服务＋增值服务”。物业品牌企业注重以人为本，同时供基础服务的基础上，进行互联网、自动化等方面的探索，依托平台经营，产生多元化的服务增收，寻求增长的第二曲线。
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