4月24日，有网友在青岛政务网提问：
全国没看到过，一个县级规模的城市（胶州），新上市楼盘这么多的。东南西北，全是楼盘，都扎堆上市，这不是一个健康的市场。系统性风险有没有评估？
胶州市住房服务保障中心4月29日回复为：
年下半年起，全国房地产市场走出了一波明显的上涨行情，胶州市房地产市场在全国大环境的影响下，受青岛胶东临空经济示范区、青岛欧亚经贸合作产业园、胶州湾国际物流园、上合示范园区等“国字号”平台获批、胶东国际机场积极推进等利好因素的推动及不限购政策的影响，房地产市场快速升温，成为房地产投资热点城市，也给胶州市的房地产市场调控造成了很大的压力。
在当前“房住不炒”的长期基本政策影响下，主要受国家限制房地产投资调控政策因素影响，胶州市房地产市场转入平静期，房地产销售呈现动力不足的问题，影响了胶州市整体社会经济的高速发展节奏。为此，胶州市住房服务保障中心从控制上市节奏、加快区域公建配套设施如学校、医院、商超等建设进度、进行城市推介扩大城市知名度、加强市场监管等多方面入手来确保胶州市房地产市场平稳健康发展。
这个回复告诉我们，胶州官方承认了胶州房地产销售已经呈现动力不足的问题，原因则是在楼市火爆期没有刹住车，导致现在价高、量大、销售动力不足。
经过仔细分析，我发现胶州楼市的问题不止这些，这应该能给买房者一些提醒。
01新房库存
下表是锐理数据统计的年底青岛各区市的商品住宅库存量及去化周期：
胶州年底商品住宅库存万㎡，在青岛七区三市中居首。
去化周期上，胶州年底的商品房去化周期是30个月，高于青岛市的平均水平。
如此看来，上面那位网友提问的不错，胶州的楼盘确实很多。
02土地供应
胶州这几年一直都是青岛土地供应的大户。
上表是年青岛各区市土地成交情况。胶州年土地成交万㎡，位居青岛各区市第三，仅次于原胶南、即墨这两个郊区。
胶州更厉害的是，近些年来土地成交量一直都没降下来过：
尤其是年和年，胶州市的土地成交面积连续两年位居青岛各区市第一名，年和年则连续两年位居第三名。
正是由于庞大的土地供应，才导致上述胶州新房库存高企。
03需求不足
如果我们以胶州湾为中心来看待“环胶州湾”大青岛的话，胶州是城阳、西海岸新区、即墨、胶州4大郊区里距离青岛市区最远的一个：
城阳和青岛市区连着，即墨、西海岸新区虽然和青岛市区隔山隔海的，但本身距离近，又有地铁、隧道的相连，现在联系已经越来越密切。
胶州是胶州湾沿岸里距离青岛市区最远的，胶州、青岛市区之间的胶州湾海面最宽。虽有跨海大桥和青岛市区连接，但青岛那头只是青岛市区里相对落后的沧口，而且过桥费也不菲。
城阳、西海岸新区、即墨与胶州连接的地方，都是三个区偏穷的地方。
上面这两点说明，在青岛市区、城阳、西海岸新区、即墨工作的人，基本上没有去胶州买房自住的可能。
再来看投资买房。
胶州拿得出手的大项目有飞机场、青大上合校区等，这些项目对于楼市的支撑力度很小，这一点我在《青岛楼市的5大谎言！》一文中已经做过说明。
再说，有了蓝谷的前车之鉴，青岛人也很难作出去胶州投资买房的决定。
胶州虽然不限购，但是限售，而且是全国最严的5年限售（拿到房产证后），这足以吓跑全国的炒房客。
、年青岛市区限购后，胶州吸引了一批临沂、日照等省内的买房客，可随着年之后胶州房价的下跌，已经很少有省内的敢来买房了。
因为这些原因，胶州的楼市需求不旺盛，新房供应远大于需求：
04房价不贵
讲真，胶州的房价真的不贵。
山东省内的很多三四五六线城市房价已经上了万元线，就是县城房价也在五六千以上。作为山东省的经济龙头——青岛的郊区还有均价一万的新房，而且胶州市区西北部还有五六千单价的盘，在山东省内确实算是很亲民了。
可胶州房价虽然不贵，但在青岛却没有竞争力，这才是胶州楼市的悲催。
胶州的房价已经可以在原胶南、即墨不少的地方买到房子了，就是原黄岛也有维多利亚湾万元线以下的房子。
胶州房价加上两三千就可以在原胶南、即墨买到海景房，加上三四千就可以在高新区买到新房，想想都比胶州要划算。至于限购问题，办法总比困难多。
因为上述四点原因，才有官方承认胶州房地产销售呈现动力不足的答复，才有网友对胶州楼市系统性风险的提醒和质问。
未来，胶州楼市的这个问题还将至少存在好几年。就在4月份青岛公布的年第一次集中供地计划中，胶州计划出让住宅土地建筑面积为94万平方米，其他区市的住宅土地建筑面积为：西海岸新区.37万平方，即墨区76万平方，城阳区（含高新区）65.95万平方，莱西58万平方（含部分商住），市北区44.75万平方，崂山区34.37万平方，平度17.5万平方（含部分商住），李沧区3.2万平方，胶州计划出让的住宅土地建筑面积仅次于西海岸新区，位居青岛各区市第二名。
只有持续不断的卖地，才会有余钱支持区域的综合发展；可卖多了地，房子又没人来买，最终造成楼市供大于求。上述网友担心的胶州楼市系统性风险不无道理。
未来，怎么协调好卖地和卖房之间的关系，将是胶州很长时间内需要考虑的问题。解决这个问题，要么减少供地，要么吸引产业和人口增加购房需求，这两点对于胶州都很难。
#青岛#