不管年大家经历了什么，时间的车轮都不会为谁停下，我们终于要撕下年最后一张日历了。
每年的总结文章是必不可少的，今年似乎特别好写。因为单从数据上看，青岛新房成交创下了六年来的新低，我们按照最差期末考、楼市不行了，房价要崩盘的思路去写，既简单又能获得流量的倾斜。
然而，我们希望和你从今年的数据中读出一些真正有用的东西，一些能够让你理性判断年楼市的关键。
总成绩六年最差
依然相对“良好”
提心吊胆的金三银四，时断时续的金九银十，12月刺刀都架上了，又遇上了一个羊情汹涌的年末……
在这样意外不断、毫无章法、毫无节奏的年份里，青岛新房成交跌到六年来的最低点，很正常。而且对比一下其他同学，还不算是一个很差的结果。
我们看一线城市年同比跌幅基本都在30%左右，二线城市中，重庆的跌幅达到了71%。在成交量过千万平方米的城市中，只有成都的成绩比青岛好，杭州、南京、厦门、宁波这些游资聚集的城市，成交跌幅都比青岛大。
北方城市中，作为陕甘宁唯一的超级城市西安，比青岛情况好一些我们要坦然接受，但除了西安之外，基本上再无亮点。
我们基本上可以得出这样一个结论：在炒房客基本完全退场的情况下，青岛房地产的支撑相对稳固，青岛楼市的底要高于绝大多数二线城市。
豪宅依然火爆
改善区不跌反增
不管你买不买房，都能感受到从年初到年末，刚需盘、远郊盘一轮又一轮的打折潮。然而根据锐理数据显示，年青岛市新建商品房的网签均价为元/㎡，同比小幅上涨0.3%。
成交价不跌反涨，只能说明一点，那就是豪宅和单价较高的高端改善盘卖得相对较好：
数据来自锐理
不仅仅是TOP10的这几个豪宅和高端住宅，崂山和市北整体成交量在过去一年中，都是同比增长的，而且增长的幅度还不低。
崂山区年新房成交套，今年成交套；
市北区去年的新房成交是套，但是今年是套，而且原市北区成交就有套，平均均价为元/平方米，全面突破3万线；
这说明什么：富豪们在这样艰难的年份里，依然认为青岛的豪宅是不可多得的核心资产；青岛中产在高效比较之后，利用政策、利率的优惠坚决抄底。
我觉得，在过去三年中依然能赚到大钱的人，那些走南闯北见过大世面的人，那些对于宏观经济资讯有着更为理性、客观分析判断的人，比网上那些从没买过房子的“专家”靠谱多了。
精英圈层看好的城市，不会差。
七年成交28W+
房产投资开启“奥数难度”
年，套；
年，套；
年，套，
年，套；
年，套；
年，套；
年，套；
合计：套。
这是青岛楼市第一大区——西海岸，在过去7年中的新房成交数据。年西海岸的成交量重回4W+，老王认为是大概率事件。不论是经济活力还是城市界面，或是核心配套的完善速度，西海岸都是青岛最值得我们期待的新区。
然而在巨量供应，巨量成交的背景之下，人口增长远不及预期，西海岸的分化不可避免。外来投资客固然可以使得成交数据很好看，但是供远远过于求时，产品力与物业服务水准才是价值成长力的关键。低价背后，往往是降标减配和绿地·凤栖澜玥式车位纠纷的后遗症，这对于这个房产价值和西海岸的口碑会产生负面影响。
在崂山、老四方、李沧不限购之后，年西海岸的市场人气必然会被分流，青岛第一热区机会与陷阱并存，购买优质资产的难度在飙升，没有对地段、开发商、产品、价格的全方位理性分析，贸然出手的人很容易成为最后一波站岗族。
那个纸面利好多多的高新区，存在着同样的问题。
低价捡漏，躺平待涨的投资方式，在年的青岛很容易落坑。
土地供应下滑近四成
活在“理想国”的人买不到房
因为市场不好，所以开发商拿地比往年谨慎了很多。全年青岛市辖区土拍分为4个批次进行，共计出让宗地块，成交宗，总占地面积约万㎡，同比下滑35.6%，总建筑面积约万㎡，同比下滑38.7%，成交总金额约亿元，同比下滑19.6%，底价成交是主旋律。
简单来说：年新上市的产品，将比年减少至少三成左右。
你还别着急焦虑，如果我们剔除西海岸和城阳，你会发现在通勤范围内你能选择的楼盘更少。我们以第四批次的土地为例，这些项目将是年供应的主力，西海岸占了41%，城阳占了42%。
图片来自卓易数据
年，那些你认为有硬伤的准现房回头再去看，可能已经卖光了；
年，你看不上的老四方、李沧北，也没有太多新盘供应；
年，你觉得张村河板块最稳，但是面积段、价格一公布，大多数人会发现高攀不起；
在过去的一段时间里，我一直在劝预算有限的刚需族和改善族：不要活在自己的理想里，而是要结合着土地供应去高效权衡，越早下手越占主动。
良币时代来临
寒冬之后房子变得更好
在凛冬散尽之时，我们回望，会发现长时间极寒对于行业的打击是巨大的，但是对于城市中的人而言，从某种角度上讲是福音。
楼市中的人变得更加冷静，市场也得到了进一步净化。
蓝光、金科、中南、鲁商等开发商逐渐从市场上消失是好事，融创、银丰、华润们单纯靠着卖家秀玩不转时，口碑与市场占有率不断下滑也是好事；海信、鲁信、金茂、瑞源等拥有卓越交付力的开发商逆势上行，当然也是好事。
数据来自瑞理
这样的时代背景下，我们市场开始进入了良性循环的轨道。比如说和达，在过去一年中，珺山、棠颂、和山展现出了这家本土房企迭新向上的雄心与努力；比方说保利·和颂，是真正以刚需的视角去做产品，从配套、户型、社区等多个维度去解决当代人的居住痛点；比如说云上观澜，在做好产品的同时，还能为老城增添网红公园的福利。
所以，对于，对于城市，对于未来的房地产市场，我是充满乐观的。但是，在短暂的喘息之后，我们依然无法决定未来是晴空万里还是依旧狂风暴雨相伴。
我们唯一能做的就是认真、理性、从容的去面对或狼狈或灿烂的生活，靠勤奋赢得那个相对好的结果。
在买房路上，我永远是你最真诚的朋友。
最后，祝大家新年快乐！万事顺意！
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